Nos guides pour acheter, financer et investir

Les questions que nous posent le plus souvent les acheteurs que nous accompagnons à Bordeaux, à Libourne et à Chalon-sur-Saône, avec des réponses vérifiées et datées. Ils sont écrits par l'équipe Zestia : qui écrit nos guides.

Pour les prix : les prix de l'immobilier à Bordeaux, à Libourne et dans le Libournais et à Chalon-sur-Saône.

Acheter

• Chasseur immobilier ou agence immobilière : quelle différence ?Chasseur immobilier ou agence immobilière : la différence tient d'abord à leur client. L'agence est mandatée par le vendeur pour vendre son bien ; le chasseur est mandaté par l'acheteur pour trouver le sien et l'acheter au juste prix. Les deux exercent sous la même loi, avec la même carte professionnelle, et travaillent souvent ensemble sur une même vente.
• Faire une offre d'achat au bon prixPour faire une offre d'achat au bon prix, partez de ce que les biens comparables se sont réellement vendus, déduisez le coût des travaux et raisonnez sur le total que vous payez, frais d'agence compris. Mettez ensuite votre offre par écrit, avec une durée de validité et vos conditions.
• Mandat de recherche immobilière : ce que dit la loi et ce qu'il faut lireLe mandat de recherche immobilière est le contrat écrit par lequel vous chargez un professionnel de trouver un bien pour vous. La loi Hoguet l'impose avant toute recherche : il précise le bien recherché, la durée de la mission, la rémunération et la personne qui la paie. Les honoraires sont dus seulement si l'achat est effectivement conclu.
• Trouver une maison avant les autres : la méthodePour trouver une maison avant les autres, il faut être prêt avant qu'elle soit en vente : un budget validé, des critères clairs, des alertes bien réglées et un dossier complet pour faire une offre le jour de la visite. Le reste se joue sur la réactivité et sur l'accès aux biens hors annonces.

Financement

• Assurance emprunteur : garanties, délégation et loi LemoineL'assurance emprunteur protège votre prêt immobilier en cas de décès, d'invalidité ou d'arrêt de travail. La banque peut l'exiger, mais pas vous imposer son contrat : vous pouvez choisir un autre assureur à garanties équivalentes, et en changer à tout moment depuis la loi Lemoine. Voici les garanties, vos droits, les règles liées à la santé et la façon d'en comparer le coût.
• Capacité d'emprunt immobilier : comment la calculerVotre capacité d'emprunt immobilier dépend de trois chiffres : vos revenus, la durée du prêt et son taux. La règle de base est simple : vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne doivent pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt, sur 25 ans au plus. Voici le calcul pas à pas, ce que les banques regardent en plus, et des exemples chiffrés.
• Courtier immobilier ou banque : comment choisirCourtier immobilier ou banque : les deux voies mènent à un prêt. Votre banque connaît votre historique et peut faire un effort pour vous garder ; un courtier compare plusieurs banques et négocie chaque ligne de l'offre, contre des honoraires connus à l'avance. Le bon choix dépend de votre dossier, du temps dont vous disposez et de ce que vous voulez comparer.
• DPE et crédit immobilier : ce que regardent les banquesEn matière de DPE et de crédit immobilier, aucune règle n'oblige une banque à refuser un logement mal classé. Mais l'étiquette énergie pèse sur votre budget, sur la valeur du bien et, si vous investissez, sur les loyers que vous pourrez percevoir. Un logement classé F ou G se finance donc bien quand les travaux sont chiffrés et intégrés au prêt dès la première demande.
• Frais de notaire à Bordeaux et en Gironde en 2026Dans l'ancien, les frais de notaire à Bordeaux et en Gironde représentent environ 8 % du prix en 2026 : un peu plus de 24 000 € pour un logement à 300 000 €. Ce sont surtout des taxes, car la Gironde applique le taux maximal de droits de mutation, sauf pour les primo-accédants. Dans le neuf, comptez plutôt 2 à 3 % du prix.
• Prêt à taux zéro (PTZ) en 2026 : conditions, montant et zonesLe prêt à taux zéro (PTZ) finance sans intérêts une partie de votre premier achat de résidence principale, sous conditions de ressources. En 2026, il concerne le logement neuf partout en France, et le logement ancien avec travaux dans les zones B2 et C. Voici ses conditions, ses plafonds, son montant et la zone des communes de Bordeaux, du Libournais et du Grand Chalon.

Investir

• Réussir un investissement locatif : la méthode et les règles en 2026Réussir un investissement locatif, c'est acheter au bon endroit un logement qui se loue sans peine, à un prix qui laisse une rentabilité nette suffisante une fois toutes les charges payées, avec un crédit qui tient dans votre budget. Avant de signer, vérifiez aussi que le bien pourra être loué longtemps : DPE, décence, règles de loyer. Voici la méthode, un exemple chiffré et les règles au 22 octobre 2026.

Bordeaux

• Acheter à Bordeaux en 2026 : quartiers, prix au m² et méthodeAcheter à Bordeaux en 2026, c'est d'abord choisir entre la pierre du centre, les échoppes des quartiers résidentiels et les communes de la première couronne. D'après les ventes DVF de 2025, un appartement s'est vendu en moyenne de 3 650 €/m² à Caudéran à 4 790 €/m² dans le centre historique. Voici les prix, les profils d'acheteurs et la méthode pour acheter au bon prix.
• Zone inondable à Bordeaux : acheter sereinement, adresse par adresseAcheter un bien en zone inondable à Bordeaux reste possible : le risque y est étudié, cartographié et encadré par un plan de prévention. Vérifiez l'adresse sur Géorisques, lisez l'état des risques remis dès la première visite, repérez la zone du PPRI, puis demandez un devis d'assurance avant de signer.

Libournais

• Acheter dans le Libournais : prix, communes et points à vérifierAcheter dans le Libournais, c'est choisir entre Libourne, reliée à Bordeaux en 21 à 34 minutes de TER, les villages viticoles de Saint-Émilion, Pomerol ou Fronsac et les maisons du nord, autour de Coutras. D'après les ventes DVF de 2025, une maison s'est vendue en moyenne 2 450 €/m² à Libourne et 1 770 €/m² à Coutras. Voici les prix commune par commune, les points à vérifier et la façon dont nous vous accompagnons.

Chalon-sur-Saône

• Acheter à Chalon-sur-Saône en 2026 : prix au m², secteurs et méthodeAcheter à Chalon-sur-Saône reste accessible : d'après les ventes DVF de 2025, un appartement s'y est vendu en moyenne 1 470 €/m² et une maison 1 950 €/m². Autour de la ville, les communes du Grand Chalon offrent surtout des maisons, de la plaine de la Saône aux villages de la Côte chalonnaise. Voici les prix commune par commune, les points à vérifier, les frais de notaire en Saône-et-Loire et le prêt à taux zéro.

Copropriété

• Travaux de copropriété : acheter ou négocier, chiffres en mainDes travaux de copropriété votés ou prévus n'empêchent pas d'acheter : ils se chiffrent, se répartissent et se négocient. Avant de choisir entre acheter ou négocier, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux, puis fixez dans le compromis qui paie quoi.