Chasseur immobilier ou agence immobilière : quelle différence ?

Chasseur immobilier ou agence immobilière : deux mandats, deux clients

Dans une vente, chaque professionnel a un mandant : la personne qui lui a confié une mission par écrit. C'est elle qu'il représente.

• L'agence immobilière signe un mandat de vente avec le propriétaire. Sa mission : trouver un acheteur et mener la vente à son terme, pour le compte du vendeur.
• Le chasseur immobilier signe un mandat de recherche avec l'acheteur. Sa mission : trouver le bien qui correspond à votre projet, l'analyser et le négocier, pour votre compte.

Ce sont les deux côtés d'une même transaction, et ils se complètent. Quand un chasseur trouve une maison vendue par une agence, l'agence représente le vendeur, le chasseur représente l'acheteur, et chacun fait son travail. La vente se prépare alors entre deux professionnels qui parlent le même langage.

L'agence a aussi des devoirs envers l'acheteur : elle doit l'informer sur le bien, lui transmettre les diagnostics obligatoires et signaler les défauts apparents. Mais son mandat vient du vendeur, et c'est pour lui qu'elle négocie. Le chasseur, lui, négocie pour vous.

La vraie question est simple : dans la vente, qui défend vos intérêts d'acheteur ?

Le même cadre légal : loi Hoguet et carte « T »

Agences et chasseurs relèvent de la même loi, la loi Hoguet du 2 janvier 1970. Elle s'applique à toute personne qui prête habituellement son concours à « l'achat, la vente, la recherche » de biens immobiliers pour autrui. La recherche y figure en toutes lettres : un chasseur immobilier est un professionnel de la transaction, avec les mêmes obligations qu'une agence.

• Une carte professionnelle portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », appelée carte « T ». Elle est délivrée par la chambre de commerce et d'industrie (CCI), pour trois ans.
• Une assurance de responsabilité civile professionnelle, et une garantie financière si le professionnel détient des fonds pour le compte de ses clients.
• Un mandat écrit, signé avant toute démarche et inscrit sur un registre des mandats tenu dans l'ordre chronologique.
• Des honoraires prévus au mandat, dus seulement une fois l'opération conclue.
• Des tarifs affichés toutes taxes comprises, à l'agence et sur son site internet.

Un mandataire indépendant qui travaille avec une agence agit sous la carte de celle-ci : l'agence lui remet une attestation d'habilitation, valable au plus aussi longtemps que sa propre carte.

Avant de signer avec l'un ou l'autre, demandez le numéro de carte et la CCI qui l'a délivrée. Chez Zestia, ces informations figurent dans nos mentions légales.

Ce que chacun fait pour vous, concrètement

L'agence immobilière

Elle estime le bien du vendeur, le met en valeur, publie les annonces, organise les visites et sélectionne les acheteurs. Elle connaît dans le détail les biens qu'elle a en vente et répond à vos questions à leur sujet. Pour un acheteur qui connaît bien son secteur et dispose de temps, c'est une porte d'entrée directe vers le marché.

Le chasseur immobilier

Il part de votre projet, et pas d'un portefeuille de biens. Il rédige avec vous un cahier des charges, valide votre budget, puis cherche auprès des agences du secteur, des notaires et des particuliers, y compris hors annonces. Il visite avant vous, analyse l'état du bien, les diagnostics, la copropriété et l'urbanisme, prépare l'offre et suit le dossier jusqu'à l'acte.

Le chasseur a besoin des agences, et l'inverse est vrai aussi : il leur amène un acheteur préparé, au financement étudié, qui sait ce qu'il veut. Pour l'agence et son vendeur, c'est un interlocuteur sérieux, avec qui la vente avance plus sereinement.

Sur une même vente, qui fait quoi ?

1. L'agence publie le bien, ou le propose d'abord aux acheteurs et aux chasseurs qu'elle connaît.
2. Le chasseur le repère, interroge l'agence, puis le visite seul avant de vous en parler.
3. Si le bien passe ses contrôles, vous le visitez ensemble, avec son analyse en main.
4. Le chasseur prépare l'offre avec vous et la transmet à l'agence, qui la présente au vendeur.
5. Une fois l'accord trouvé, l'agence ou le notaire prépare le compromis, que le chasseur relit avec vous.
6. À l'acte chez le notaire, chacun perçoit ce que prévoit son mandat : l'agence auprès de la partie désignée dans le mandat de vente, le chasseur auprès de vous.

Comment chacun est rémunéré

La loi impose que le mandat précise comment la rémunération est calculée et qui la paie. Le professionnel ne peut percevoir aucune autre somme que celle prévue au mandat.

• L'agence applique le barème qu'elle affiche. Ses honoraires sont à la charge du vendeur ou de l'acheteur, selon le mandat de vente, et l'annonce doit dire qui les paie. S'ils sont à la charge de l'acheteur, l'annonce affiche le prix honoraires inclus et hors honoraires, ainsi que leur montant en pourcentage.
• Le chasseur est rémunéré par l'acheteur, selon son mandat de recherche. Ses honoraires sont dus seulement si l'achat se conclut.

Faire appel aux deux, est-ce payer deux fois ? Pas forcément. Les honoraires de l'agence font partie du prix du bien, et ce prix total se négocie. Il arrive aussi qu'une agence partage ses honoraires avec le chasseur de l'acheteur.

Chez Zestia, le forfait de chasse est fixé selon le budget de votre recherche, dès 9 000 € à Bordeaux, et connu dès le premier rendez-vous. Il est payé uniquement si vous achetez. Si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous, notre forfait s'annule. Toute la grille est sur notre page tarifs du chasseur immobilier.

Nous négocions ce que le bien vaut, pas ce que l'annonce affiche, frais d'agence compris.

Quand faire appel à un chasseur immobilier

Beaucoup d'acheteurs trouvent seuls, en passant par les agences. Un chasseur immobilier se justifie surtout dans certaines situations :

• vous avez peu de temps pour chercher et visiter ;
• vous arrivez d'une autre ville et connaissez mal les quartiers ;
• le marché de votre secteur est tendu et les bons biens partent vite ;
• vous cherchez un bien rare, comme une échoppe avec jardin ou une maison proche d'une école précise ;
• vous voulez un avis technique sur l'état du bien et une négociation chiffrée ;
• vous voulez que le financement avance en même temps que la recherche.

Pendant la mission, vous pouvez continuer à regarder les annonces et à visiter avec les agences, si votre mandat le permet. Notre guide du mandat de recherche immobilière explique la différence entre mandat simple et mandat exclusif, et ce qu'il faut lire avant de signer.

Ce que Zestia ajoute : la chasse et le financement réunis

Zestia est chasseur immobilier et courtier en crédit immobilier, du côté de l'acheteur. La même équipe mène la recherche et le prêt, chacun avec son forfait : vous pouvez nous confier l'un, l'autre ou les deux.

• Le budget d'abord : l'étude de votre projet est offerte, et votre capacité d'emprunt est connue avant la première visite.
• La recherche sur les annonces et hors annonces, avec notre réseau local d'agences, de notaires et de particuliers.
• L'analyse technique de chaque bien : diagnostics (amiante, plomb, termites, gaz, électricité, assainissement), risques et cavités souterraines, constructibilité du terrain, extension ou piscine possibles selon le plan local d'urbanisme.
• L'offre, préparée à partir de la valeur réelle du bien.
• Le prêt, négocié auprès de plusieurs banques, pour 2 000 € ou 3 000 € payés seulement si vous l'obtenez, sans aucune commission bancaire.
• Le compromis, vérifié avec vous, avec des conditions de prêt cohérentes avec votre dossier.

Vous avez un seul interlocuteur, de la recherche à la signature chez le notaire. Découvrez notre chasseur immobilier à Bordeaux ou, si vous avez déjà trouvé votre bien, notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux. Pour en parler, décrivez votre projet en une minute : nous vous rappelons sous 24 h ouvrées.