Investissement locatif à Bordeaux
Acheter pour louer, avec les chiffres et les règles en main.
Nous cherchons le bien, y compris hors annonces, calculons sa rentabilité avec le loyer que la loi autorise à cette adresse, vérifions chacun de ses points techniques et négocions son prix. Nous montons aussi votre financement : du premier rendez-vous à l'acte, vous êtes notre seul client.
- Étude de votre projet offerte
- Forfait fixe payé au succès
- Aucune commission bancaire
Ce que nous faisons pour un investisseur
Trouver le bon bien.
Sur tout le marché, y compris hors annonces, dans les secteurs où la demande locative est la plus solide.
Chiffrer la rentabilité réelle.
Loyer autorisé, charges, taxe foncière, travaux et vacance : tout est calculé avant l'offre.
Négocier, puis financer.
Un prix argumenté par les ventes comparables, puis un prêt mis en concurrence auprès de plusieurs banques.
Nous ne faisons ni gestion locative ni conseil fiscal. Pour choisir entre location vide et meublée, et le régime fiscal qui va avec, adressez-vous à un expert-comptable ou à un notaire : c'est leur métier.
Le marché locatif bordelais en chiffres
Bordeaux compte 267 991 habitants et sa métropole 843 738, d'après l'Insee (population de 2023). Près de deux ménages bordelais sur trois sont locataires (64,9 % des résidences principales), et les logements d'une ou deux pièces représentent 41,8 % du parc occupé. Voici les repères que nous utilisons avant de vous conseiller un achat. Les prix de vente viennent de notre page prix de l'immobilier à Bordeaux, quartier par quartier.
Les loyers de marché
D'après la carte des loyers publiée par le ministère chargé du Logement (estimations de l'ANIL sur les annonces du 3e trimestre 2025), un appartement non meublé se loue en moyenne 16,0 €/m² par mois à Bordeaux, charges comprises. Les petites surfaces se louent plus cher au mètre carré : 18,5 €/m² pour un T1 ou un T2, contre 14,6 €/m² pour un T3 ou plus.
Dans la métropole, la moyenne d'un appartement va de 14,0 €/m² à Lormont à 15,6 €/m² à Talence. Ce sont des loyers d'annonce, demandés par les propriétaires : le loyer finalement signé peut être plus bas.
Un rendement brut moyen de 4 à 7 %
Nous divisons le loyer annuel moyen par le prix de vente moyen au mètre carré des ventes DVF de 2025. Avec 16,0 €/m² par mois, soit 192 € par an, le rendement brut moyen d'un appartement va de 4,0 % dans le centre historique (4 790 €/m²) à 5,3 % à Caudéran (3 650 €/m²). Le loyer varie lui aussi d'un quartier à l'autre : retenez un ordre de grandeur, pas une promesse.
Dans la première couronne, le même calcul donne 4,8 % à Talence, 5,3 % à Mérignac, Pessac ou Bègles, 5,8 % à Cenon et 6,9 % à Lormont, où les prix d'achat sont les plus bas.
L'encadrement des loyers
Dans la commune de Bordeaux, tout bail signé ou renouvelé depuis le 15 juillet 2022, vide ou meublé, doit respecter un loyer de référence majoré. Le préfet le fixe chaque année selon la zone (la ville en compte quatre), le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location. Un complément de loyer n'est permis que pour des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et jamais pour un logement classé F ou G. Un propriétaire qui dépasse le plafond risque jusqu'à 5 000 € d'amende, 15 000 € pour une société.
Ce dispositif reste expérimental. D'après Service-Public, il vise les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026. Le 21 octobre 2026, le Sénat a voté sa prolongation pour deux ans ; le texte doit encore être adopté définitivement. Nous calculons donc la rentabilité avec le plafond qui s'applique au logement, sur le simulateur officiel de Bordeaux Métropole.
Zone tendue et permis de louer
Bordeaux et 25 autres communes de la métropole sont en zone tendue ; seules Ambès et Saint-Louis-de-Montferrand n'y sont pas. Quand vous changez de locataire, le nouveau loyer ne peut en principe pas dépasser l'ancien, sauf travaux importants ou loyer manifestement sous-évalué.
Certains secteurs exigent aussi une autorisation avant de louer, le « permis de louer » : à Bordeaux, une partie des quartiers Victoire, Saint-Michel et Belcier. D'autres communes ont leurs propres périmètres, comme Floirac, Lormont ou Mérignac ; à Bègles ou à Cenon, une déclaration après la signature du bail suffit sur certains secteurs. Nous vérifions l'adresse sur la carte de Bordeaux Métropole avant l'offre.
Meublé de tourisme et zonage A
À Bordeaux, une résidence principale ne peut pas être louée aux touristes plus de 90 jours par an. Pour un logement meublé loué à la nuitée toute l'année, il faut depuis le 1er mars 2018 une autorisation de changement d'usage avec compensation : créer un logement équivalent dans le même secteur, à partir d'un local qui n'était pas un logement. Pour un investisseur, nous raisonnons donc en location à l'année.
Six communes de la métropole sont classées en zone A depuis le 26 juin 2026 : Bordeaux, Le Bouscat, Gradignan, Mérignac, Pessac et Talence. Ce zonage sert de base aux plafonds de loyer et de ressources de plusieurs dispositifs fiscaux d'investissement locatif.
Votre investissement à Bordeaux en six étapes
- 1
Votre stratégie.
Budget, apport, location vide ou meublée, horizon : nous fixons la cible secteur par secteur.
- 2
Votre capacité d'emprunt.
Étude offerte, avec les loyers attendus pris en compte comme le font les banques.
- 3
La recherche.
Annonces et biens hors annonces, visites, premier tri sur la demande locative du quartier.
- 4
L'analyse du bien.
Loyer plafond, charges, taxe foncière, copropriété, DPE, diagnostics, urbanisme et risques.
- 5
L'offre et la négociation.
Un prix appuyé sur les ventes comparables et sur la rentabilité nette.
- 6
Le prêt et l'acte.
Plusieurs banques consultées, puis un suivi jusqu'à la signature chez le notaire.
Quels biens se louent bien à Bordeaux
Étudiants et jeunes actifs portent une grande part de la demande : à Bordeaux, 16,7 % des 15-64 ans étaient élèves ou étudiants en 2023, selon l'Insee. Un studio ou un T2 près d'une station de tram, du campus de Talence ou de la place de la Victoire répond à cette demande, mais il coûte plus cher au mètre carré à l'achat. Un T3 attire plutôt des couples ou des colocataires ; son loyer au mètre carré est plus bas.
Autour de la gare Saint-Jean, d'où les TGV les plus rapides rejoignent Paris en 2 h 08 (horaires SNCF de novembre 2026), Bordeaux Sud mêle immeubles anciens et logements neufs d'Euratlantique. À Saint-Michel et à Sainte-Croix, certains immeubles font l'objet d'une restauration immobilière avec travaux obligatoires : nous le vérifions avec le notaire avant l'offre. Sur la rive droite, Cenon et Lormont, reliées au centre par le tram, affichent les rendements moyens les plus élevés de la première couronne.
Quelques règles valent partout en France. Les logements classés G au DPE sont exclus de tout nouveau bail depuis le 1er janvier 2025 ; ce sera le tour des logements F en 2028 et E en 2034, et le loyer d'un logement F ou G ne peut déjà plus augmenter, ni en cours de bail ni entre deux locataires. Location nue ou meublée, LMNP, régime réel ou micro : la fiscalité dépend de votre situation. Notre guide de l'investissement locatif pose les bases, celui sur le DPE et le crédit immobilier détaille le calendrier, et un expert-comptable ou un notaire vous dira quel régime choisir.
Fondateur de Zestia, Armand Manival vous reçoit à l'agence de Bordeaux, au Village by CA, 11 cours du 30 Juillet : il est votre chasseur immobilier à Bordeaux et monte lui-même le financement des investisseurs, comme courtier en crédit immobilier à Bordeaux. Pour comparer les quartiers, lisez notre guide acheter à Bordeaux.
Notre méthode de calcul
Rendement brut moyen = loyer mensuel au mètre carré × 12 ÷ prix de vente moyen au mètre carré. Loyer : carte des loyers 2025, annonces de logements non meublés du 3e trimestre 2025, charges comprises. Prix : ventes DVF de 2025, hors 5 % de valeurs extrêmes. Ce sont des moyennes calculées par nous le 22 octobre 2026.
Pour un bien précis, nous partons du loyer autorisé à son adresse, retirons les charges non récupérables, la taxe foncière, l'assurance, une période sans locataire et les travaux, puis ajoutons les frais de notaire au prix. Le rendement net obtenu est toujours plus bas que le rendement brut.
Un forfait de chasse dès 9 000 €, payé seulement si vous achetez.
Le forfait suit la grille de Bordeaux, selon le budget de votre recherche, et s'annule si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous. Le financement est facturé à part : 2 000 € pour un dossier courant, 3 000 € pour un montage plus complexe, payés seulement si vous obtenez votre prêt.
- Payé uniquement si vous achetez
- Étude de votre projet offerte
- Si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous, ce forfait s'annule.
| Budget du bien recherché | Forfait Zestia (TTC) |
|---|---|
Jusqu'à 110 000 € | 9 000 € |
De 110 001 € à 350 000 € | 14 400 € |
De 350 001 € à 600 000 € | 18 000 € |
De 600 001 € à 950 000 € | 24 000 € |
De 950 001 € à 1 200 000 € | 40 000 € |
De 1 200 001 € à 2 000 000 € | 4 % du prix d'achat |
Au-delà de 2 000 000 € | 2 % du prix d'achat |
Ils ont acheté avec nous.
Lire les 14 avis →- ★★★★★
Après plusieurs mois passés à démarcher différentes banques pour essuyer de multiples refus (projet atypique, volet agricole ...) je me suis désespérément tourné vers Zestia afin de ne pas perdre mon opportunité d'acquisition. En deux semaines j'ai eu une proposition de prêt. Simple, efficace, et sans prise de tête : Armand et ses équipes s'occupent de tout, il faut simplement signer les documents à la fin du processus. Maintenant je suis au coin du feu, dans les murs en pierre que je voulais, dans la région que je voulais avec des conditions de prêt plutôt favorables malgré la conjonction. Je recommande ce courtier, j'ai eu une très bonne expérience.
Core D. - ★★★★★
Suite à un grand changement de vie, et un dossier assez particulier, Zestia m’a très bien accompagné pour la recherche de financement de mon acquisition personnelle. Grâce à Zestia, j’ai eu accès à des avantages que seule je n’aurais jamais eu! Très rapide! Très efficace et humain! Je recommande vivement Zestia pour le sérieux de la prise en charge des dossiers du début à la fin du projet. Merci énormément !
Elodie B. - ★★★★★
Un grand merci à Armand, qui a su, avec patience, disponibilité, grand professionnalisme et pédagogie, nous accompagner dans l'obtention de ce prêt pour un projet à très forte valeur affective !
Marion G.
Questions fréquentes
Quel rendement pour un investissement locatif à Bordeaux ?
En moyenne, un appartement bordelais rapporte de 4,0 % à 5,3 % brut par an selon le quartier, d'après notre calcul sur les loyers d'annonce et les ventes DVF de 2025. Dans la première couronne, la moyenne atteint 5,8 % à Cenon et 6,9 % à Lormont. Ce sont des moyennes brutes : le rendement d'un bien précis se calcule avec son loyer autorisé, ses charges et ses travaux.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il toujours à Bordeaux ?
Oui, pour les baux signés ou renouvelés jusqu'au 24 novembre 2026, d'après Service-Public. Le Sénat a voté le 21 octobre 2026 une prolongation de deux ans, qui doit encore être adoptée définitivement. Seule la commune de Bordeaux est concernée : Mérignac, Talence ou Pessac n'ont pas de plafond, mais restent en zone tendue.
Faut-il un permis de louer à Bordeaux ?
Seulement dans certains secteurs : à Bordeaux, une partie des quartiers Victoire, Saint-Michel et Belcier. Plusieurs communes de la métropole ont aussi leurs périmètres, avec autorisation préalable ou simple déclaration. Louer sans l'autorisation exigée expose à une amende pouvant aller jusqu'à 15 000 €.
Peut-on louer en meublé de tourisme à Bordeaux ?
Votre résidence principale, oui, dans la limite de 90 jours par an. Un logement entier loué aux touristes toute l'année demande une autorisation de changement d'usage avec compensation, exigée depuis le 1er mars 2018. Pour un investissement, nous raisonnons donc en location à l'année, vide ou meublée.
Une banque finance-t-elle un investissement locatif à Bordeaux ?
Oui, avec les mêmes règles que pour une résidence principale : vos crédits, assurance incluse, ne peuvent pas absorber plus de 35 % de vos revenus, et la durée reste limitée à 25 ans. Les banques intègrent les loyers attendus à leur calcul, souvent pour une partie seulement. Nous étudions votre capacité d'emprunt avant les visites.
Notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux →Zestia gère-t-elle la location après l'achat ?
Non. Notre mission s'arrête à la signature chez le notaire : recherche, analyse, négociation et financement. Vous pouvez ensuite louer vous-même ou confier le bien à un gestionnaire. Pour la fiscalité, un expert-comptable ou un notaire vous conseillera.
Combien coûte un chasseur immobilier pour un investissement à Bordeaux ?
Le même forfait que pour une résidence principale : il dépend du budget de votre recherche, commence à 9 000 € à Bordeaux et n'est payé que si vous achetez. Le financement est une mission distincte, à 2 000 € ou 3 000 €, payés seulement si vous obtenez votre prêt.
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