DPE et crédit immobilier : ce que regardent les banques
En matière de DPE et de crédit immobilier, aucune règle n'oblige une banque à refuser un logement mal classé. Mais l'étiquette énergie pèse sur votre budget, sur la valeur du bien et, si vous investissez, sur les loyers que vous pourrez percevoir. Un logement classé F ou G se finance donc bien quand les travaux sont chiffrés et intégrés au prêt dès la première demande.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
DPE et crédit immobilier : ce que la banque regarde vraiment
Les critères fixés par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) portent sur vous, pas sur l'étiquette du logement : une mensualité qui reste sous 35 % de vos revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans en principe (27 ans dans certains cas). Aucune règle ne fixe une classe énergie minimale pour obtenir un prêt. Le DPE compte pourtant dans la décision, parce qu'il touche quatre points de votre dossier :
- Votre budget réel : le DPE estime la facture annuelle d'énergie. Une facture élevée réduit ce qui vous reste pour vivre une fois la mensualité payée.
- La valeur du bien : le logement sert de garantie au prêt. D'après l'étude des Notaires de France sur la « valeur verte », les logements très énergivores (F et G) se vendent moins cher, et les logements performants plus cher.
- Les travaux : un logement mal classé appelle une rénovation. La banque veut savoir combien elle coûte, comment elle est payée et quand elle sera faite.
- Les loyers, si vous investissez : un logement classé G ne peut plus être proposé à un nouveau locataire depuis 2025. Sans travaux, le loyer prévu dans votre plan de financement peut disparaître.
Un DPE faible se finance bien quand les travaux sont chiffrés et intégrés au plan de financement dès le départ. Ce que la banque cherche à éviter, c'est un coût de travaux découvert après la signature.
Lire le DPE avant de faire une offre
Le diagnostic de performance énergétique classe le logement de A à G selon sa consommation d'énergie et ses émissions de gaz à effet de serre. Il est obligatoire pour vendre comme pour louer, et il vaut 10 ans. Vérifiez sa date : les diagnostics réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
Dans une annonce, la classe énergie et la classe climat doivent apparaître, avec une estimation des dépenses annuelles d'énergie. Un logement classé F ou G porte en plus la mention « logement à consommation énergétique excessive ».
Ce qui a changé en 2026, et ce qui change en 2027
Depuis le 1er janvier 2026, le calcul du DPE pénalise moins l'électricité : le coefficient qui convertit l'électricité en énergie primaire est passé de 2,3 à 1,9. Selon le gouvernement, environ 850 000 logements, surtout chauffés à l'électricité, sortent ainsi des classes F et G, et aucune étiquette ne se dégrade. Un DPE établi en 2025 ou avant reste valable. Si son étiquette s'améliore, il peut être mis à jour gratuitement en ligne, sur l'observatoire DPE de l'Ademe, sans nouvelle visite du diagnostiqueur.
Un arrêté du 19 août 2026 abaisse encore ce coefficient à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Si vous visitez un logement chauffé à l'électricité, demandez si son étiquette a été mise à jour : la classe affichée peut avoir changé.
L'audit énergétique, une base pour chiffrer
Pour la vente d'une maison, ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G, le vendeur doit aussi fournir un audit énergétique. Celui-ci propose des scénarios de travaux, avec une estimation de leur coût. C'est une base précieuse pour discuter du prix et pour préparer votre demande de prêt. Pour la négociation, lisez notre guide pour faire une offre d'achat au bon prix.
Financer les travaux de rénovation avec votre prêt
Le plus simple est souvent de financer l'achat et les travaux dans le même crédit immobilier. La banque demande alors des devis d'entreprises avant d'émettre son offre. Le montant des travaux s'ajoute au prix et aux frais d'achat, et la mensualité totale doit respecter la limite de 35 % de vos revenus. Les sommes prévues pour les travaux sont en général versées au fur et à mesure, sur présentation des factures.
Pensez à la condition suspensive de votre compromis : elle doit mentionner le montant total à emprunter, travaux compris. Si elle ne vise que le prix d'achat, un prêt accordé pour l'achat seul suffit à la remplir, et vous pourriez devoir acheter sans avoir financé la rénovation.
L'éco-prêt à taux zéro
L'éco-PTZ finance sans intérêts des travaux de rénovation énergétique. Il est ouvert aux propriétaires occupants comme aux bailleurs, sans condition de ressources, pour une résidence principale construite depuis plus de 2 ans. Les travaux doivent être confiés à une entreprise RGE (reconnue garante de l'environnement). Il peut accompagner votre prêt d'achat : le descriptif et les devis peuvent alors être fournis au plus tard au versement du prêt.
| Travaux financés | Montant maximal | Durée maximale |
|---|---|---|
| Une action sur les fenêtres (parois vitrées) | 7 000 € | 15 ans |
| Une autre action (isolation, chauffage…) | 15 000 € | 15 ans |
| Deux actions | 25 000 € | 15 ans |
| Trois actions ou plus | 30 000 € | 15 ans |
| Rénovation globale du logement | 50 000 € | 20 ans |
L'éco-PTZ est prévu jusqu'au 31 décembre 2027. Il se cumule avec le prêt à taux zéro pour l'achat, avec MaPrimeRénov' et avec les aides des collectivités. La banque qui l'accorde examine malgré tout votre capacité de remboursement.
MaPrimeRénov', dans les grandes lignes
MaPrimeRénov' est une aide de l'État dont le montant dépend de vos revenus et des travaux. Elle comprend un parcours « par geste » et un parcours accompagné pour les rénovations d'ampleur. Ce dernier est réservé aux logements classés E, F ou G, demande un gain d'au moins deux classes et passe par un Accompagnateur Rénov'. Depuis 2026, un rendez-vous avec un conseiller France Rénov' est exigé avant toute demande de rénovation d'ampleur.
Les règles ont beaucoup bougé en 2026 : guichet suspendu en début d'année puis rouvert le 23 février, nouvelles exclusions au 1er septembre. Vérifiez votre situation sur france-renov.gouv.fr avant de compter sur un montant. Côté banque, retenez que la prime est en principe versée une fois les travaux réalisés : il faut pouvoir les payer avant de la recevoir.
Investir dans une passoire thermique : le calendrier de location
Pour un investisseur, le DPE décide aussi si le logement peut être loué. Un logement trop énergivore n'est plus considéré comme décent. En France métropolitaine, l'interdiction s'applique à la signature d'un nouveau bail, à son renouvellement ou à sa reconduction tacite :
| Classe DPE | Logement non décent pour louer à partir du |
|---|---|
| G | 1er janvier 2025 |
| F | 1er janvier 2028 |
| E | 1er janvier 2034 |
Le loyer est aussi encadré : pour les baux signés, renouvelés ou reconduits depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut être ni révisé ni augmenté.
Votre banque en tient compte. Elle retient en général une partie seulement des loyers attendus, et un logement qui deviendra non décent avant la fin du prêt, sans plan de travaux, fragilise ce revenu. Présenter les devis, le calendrier des travaux et le loyer visé après rénovation rend le projet lisible.
Ce calendrier est la règle au 21 octobre 2026. Un projet de loi pourrait l'assouplir pour les propriétaires qui s'engagent à faire des travaux : voyez nos hypothèses dans la partie suivante.
Ce qui pourrait changer en 2027 et 2028 : nos hypothèses
Ce guide décrit les règles en vigueur au 21 octobre 2026. Plusieurs changements sont décidés ou en discussion. Nous les présentons comme des hypothèses : tant qu'un texte n'est pas définitivement adopté et publié, c'est la règle actuelle qui s'applique.
Déjà décidé : un nouveau calcul du DPE au 1er janvier 2027
Le coefficient de l'électricité passe de 1,9 à 1,7 (arrêté du 19 août 2026). D'autres logements chauffés à l'électricité devraient gagner une classe. Pour un bien que vous visitez en 2027, demandez si son étiquette a été recalculée.
Hypothèse 1 : continuer à louer une passoire pendant les travaux
Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », présenté le 24 juin 2026, adopté par le Sénat le 8 juillet et en cours d'examen à l'Assemblée nationale, prévoit qu'un propriétaire puisse continuer à louer un logement classé F ou G s'il signe un engagement de travaux, avec un devis signé et un acompte versé. Il aurait ensuite 3 ans pour réaliser les travaux dans une maison individuelle, 5 ans en copropriété. Le texte peut encore changer avant son adoption.
Si la mesure est adoptée, un investisseur qui achète une passoire pourrait la louer pendant sa rénovation, au lieu d'attendre la fin des travaux. Si elle ne l'est pas, le calendrier actuel s'applique : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.
Hypothèse 2 : moins de travaux exigés pour l'avantage fiscal dans l'ancien
Le même projet abaisse de 30 % à 20 % du prix d'achat le montant de travaux exigé par le dispositif fiscal d'investissement locatif dans l'ancien, à condition que le logement rénové atteigne au moins la classe D et n'utilise plus d'énergie fossile. Avant d'en faire un argument d'achat, faites valider votre cas par un conseiller fiscal.
Hypothèse 3 : les aides de 2027
Le budget et les règles de MaPrimeRénov' pour 2027 dépendront de la loi de finances, débattue à l'automne 2026. L'éco-PTZ est prévu jusqu'au 31 décembre 2027 ; sa prolongation dépendra des prochaines lois de finances.
Notre conseil, quelle que soit l'issue : bâtissez votre plan de financement sur les règles actuelles, et traitez les assouplissements annoncés comme une marge de sécurité, jamais comme une condition de votre rentabilité. Ne comptez une aide qu'une fois son accord obtenu.
Préparer un dossier de prêt solide avec un DPE faible
- Lisez le DPE et l'audit dès la première visite : classe, dépenses d'énergie estimées, travaux recommandés.
- Faites chiffrer les travaux par des entreprises RGE, si possible avant de signer le compromis.
- Négociez le prix en conséquence : le coût des travaux fait partie de la valeur du bien.
- Construisez le plan de financement complet : prix, frais de notaire, travaux, éco-PTZ et aides attendues. Pour les frais, voyez notre guide des frais de notaire à Bordeaux et en Gironde.
- Inscrivez le bon montant dans la condition suspensive du compromis, travaux compris.
- Mettez plusieurs banques en concurrence : leurs politiques diffèrent sur les rénovations, et certaines proposent des conditions particulières pour les travaux énergétiques ou les logements performants.
Un dossier présenté ainsi répond d'avance aux questions de la banque. Pour comparer les deux façons d'obtenir votre prêt, lisez aussi notre guide courtier immobilier ou banque.
Votre projet avec un chasseur immobilier et un courtier
Chez Zestia, la recherche du bien et le financement avancent ensemble. Notre chasseur immobilier à Bordeaux lit le DPE avec vous, fait chiffrer les travaux et négocie en conséquence : nous négocions ce que le bien vaut, pas ce que l'annonce affiche. Notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux intègre ensuite les travaux, l'éco-PTZ et les prêts aidés au montage, puis met plusieurs banques en concurrence.
Nos honoraires de financement sont de 2 000 € pour un dossier courant et de 3 000 € pour un montage plus complexe, payés seulement si vous obtenez votre prêt. Nous ne touchons aucune commission bancaire, et l'étude de votre projet est offerte. Le détail figure sur notre page tarifs de chasse et de financement.