Faire une offre d'achat au bon prix
Pour faire une offre d'achat au bon prix, partez de ce que les biens comparables se sont réellement vendus, déduisez le coût des travaux et raisonnez sur le total que vous payez, frais d'agence compris. Mettez ensuite votre offre par écrit, avec une durée de validité et vos conditions.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
Faire une offre d'achat au bon prix : partir de la valeur du bien
Le prix d'une annonce est le souhait du vendeur. Il peut être juste, optimiste, ou fixé pour garder une marge de négociation. Le bon prix, lui, se calcule. Il repose sur trois éléments :
- Les ventes comparables : ce que des biens semblables, dans le même secteur, se sont vendus récemment.
- L'état du bien : les travaux à prévoir, chiffrés, et la performance énergétique.
- Le prix total : ce que vous payez au final, honoraires d'agence compris.
Avec ces trois chiffres, vous savez jusqu'où aller avant même la deuxième visite. Votre offre devient un raisonnement, et plus un pari. Le vendeur, ou son agence, dispose d'éléments concrets pour l'examiner.
Notre règle chez Zestia : nous négocions ce que le bien vaut, pas ce que l'annonce affiche.
Estimer la valeur avec les ventes comparables
Les prix des ventes réelles sont publics. La direction générale des finances publiques publie les « demandes de valeurs foncières », appelées DVF : les ventes immobilières des cinq dernières années, issues des actes notariés, avec leur prix, leur date, le type de bien et la surface. Ces données sont mises à jour deux fois par an, en avril et en octobre. Elles se consultent sur une carte, adresse par adresse, dans l'application DVF de data.gouv.fr.
Pour comparer utilement :
- Gardez le même type de bien : une maison avec une maison, un appartement avec un appartement.
- Restez dans un rayon court : la même rue, le même quartier, quelques centaines de mètres.
- Retenez des surfaces proches et des ventes récentes, des 12 à 24 derniers mois.
- Classez les prix au mètre carré et regardez celui du milieu de la liste, plutôt qu'une moyenne faussée par une vente atypique.
Pour un premier repère, nos prix de l'immobilier à Bordeaux, quartier par quartier sont tirés de ces mêmes ventes.
Les DVF ont une limite : elles donnent le prix et la surface, mais ni l'état du bien, ni l'étage, ni la vue. La surface indiquée est la surface réelle bâtie, qui peut différer de la surface « loi Carrez » de l'annonce. Une vente très basse peut cacher une maison à rénover. La comparaison se complète donc par la visite.
Chiffrer l'état du bien et les travaux
Deux maisons de même surface, dans la même rue, n'ont pas la même valeur si l'une a besoin d'une toiture neuve. Pendant la visite, notez tout ce qui coûtera :
- la toiture, la charpente, les façades ;
- l'électricité, la plomberie, le chauffage ;
- l'humidité, les fissures, les fenêtres ;
- la performance énergétique : la classe du DPE et les travaux qu'elle appelle.
Demandez les diagnostics avant de faire votre offre. Le DPE pèse aussi sur votre financement et sur une éventuelle location : notre guide DPE et crédit immobilier l'explique. En appartement, lisez les derniers procès-verbaux d'assemblée générale, les travaux votés et ceux qui s'annoncent : voir notre guide pour acheter avec des travaux de copropriété.
Le calcul est ensuite simple : la valeur d'un bien comparable en bon état, moins le coût des travaux, avec une marge pour les imprévus. Des devis, même approximatifs, rendent ce chiffre solide, et vous pourrez le montrer au vendeur.
Raisonner frais d'agence compris
Quand une agence vend le bien, ses honoraires font partie de ce que vous payez. Si l'annonce les met à la charge de l'acheteur, elle doit afficher le prix honoraires inclus et le prix hors honoraires, ainsi que le montant des honoraires en pourcentage, précédé de la mention « Honoraires : ». Ces règles viennent d'un arrêté du 10 janvier 2017.
Pour vous, une seule question compte : combien payez-vous au total pour ce bien ? C'est ce total qu'il faut comparer aux ventes du secteur.
Un exemple
Dans une rue, trois maisons comparables en bon état se sont vendues autour de 300 000 €. Celle qui vous plaît est affichée 330 000 €, honoraires d'agence inclus, et demande 15 000 € de travaux. Sa valeur, dans son état, tourne donc autour de 285 000 €. C'est de ce chiffre que part votre offre, et non des 330 000 € affichés.
Les frais de notaire s'ajoutent ensuite. Ils comprennent surtout des taxes et des tarifs réglementés : prévoyez-les dans votre budget dès le départ.
Rédiger une offre d'achat écrite
Une offre se fait par écrit, par courriel ou par lettre recommandée. Elle doit être précise et ferme. Indiquez :
- la désignation du bien (adresse, nature, surface) ;
- le prix proposé, en précisant s'il comprend les honoraires d'agence ;
- la durée de validité de l'offre ;
- votre mode de financement et, si vous empruntez, la condition d'obtention du prêt (montant, durée, taux maximal) ;
- la date à laquelle vous souhaitez signer le compromis.
La loi ne fixe pas de durée de validité. En pratique, quelques jours suffisent : assez pour que le vendeur réfléchisse, pas assez pour qu'il attende d'autres propositions. Si le vendeur garde le silence jusqu'à la fin du délai, l'offre tombe. S'il répond par un autre prix, c'est une contre-proposition : une nouvelle offre, que vous êtes libre d'accepter ou de refuser.
Joignez quelques arguments, sur un ton posé : les ventes comparables, le coût des travaux. Une offre argumentée se discute. Une offre sans explication se refuse plus facilement.
Si plusieurs acheteurs sont sur le bien
Restez à votre prix maximal, celui que vous avez calculé avant. Aux yeux d'un vendeur, un financement étudié et des conditions claires comptent souvent autant qu'un petit écart de prix. Notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux peut vous aider à présenter un financement solide.
Ce qui vous engage, étape par étape
Chaque étape vous engage un peu plus. Mieux vaut savoir où se situe le point de non-retour.
| Étape | Ce qui vous engage | Ce qui vous protège |
|---|---|---|
| La visite | Rien : vous êtes libre. | Vous pouvez demander les diagnostics avant toute offre. |
| L'offre écrite | Une fois reçue par le vendeur, vous ne pouvez plus la retirer. S'il l'accepte sans réserve, vous êtes tous les deux engagés sur le bien et le prix. | Aucune somme à verser : une offre accompagnée d'un versement est nulle. La durée de validité limite votre engagement dans le temps. |
| Le compromis | Il fixe toutes les conditions de la vente. Un dépôt de garantie est généralement prévu, souvent autour de 10 % du prix. | Un délai de 10 jours pour vous rétracter, sans motif, si vous achetez un logement en tant que particulier. Les conditions suspensives, dont celle du prêt, d'une durée d'au moins un mois. |
| L'acte chez le notaire | La vente est définitive. | Le notaire procède aux vérifications avant la signature. |
Le délai de 10 jours court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le compromis, ou du lendemain de sa remise en main propre. Pour vous rétracter, prévenez le vendeur par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin du délai.
Une acceptation du vendeur vous engage vraiment : faites une offre seulement pour un bien que vous êtes prêt à acheter à ce prix.
Préparer votre offre avec un chasseur immobilier
Un chasseur immobilier fait ce travail avec vous. Il réunit les ventes comparables, visite avec un regard technique, estime les travaux, puis prépare une offre argumentée et la présente au vendeur ou à son agence.
Chez Zestia, l'offre part de la valeur réelle du bien, et notre objectif est un prix total sous la valeur du marché, frais d'agence compris. Le vendeur reste libre de sa réponse, mais chaque chiffre de l'offre est justifié.
Notre chasseur immobilier à Bordeaux travaille avec un forfait selon le budget de votre recherche, connu dès le premier rendez-vous et payé uniquement si vous achetez. Si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous, ce forfait s'annule. Le détail figure sur notre page tarifs du chasseur immobilier et du courtier.