Travaux de copropriété : acheter ou négocier, chiffres en main
Des travaux de copropriété votés ou prévus n'empêchent pas d'acheter : ils se chiffrent, se répartissent et se négocient. Avant de choisir entre acheter ou négocier, lisez les procès-verbaux d'assemblée générale, le plan pluriannuel de travaux et le fonds de travaux, puis fixez dans le compromis qui paie quoi.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
Travaux de copropriété : acheter ou négocier ?
La réponse tient en trois questions : quels travaux sont votés, quels travaux sont prévus, et qui les paiera. Un appartement dans un immeuble qui vient de voter sa toiture ou son ravalement peut rester un très bon achat, à condition que votre quote-part soit connue et prise en compte dans le prix. Le vrai risque, c'est la surprise : un appel de fonds de plusieurs milliers d'euros reçu quelques mois après la signature.
La loi fixe une répartition par défaut entre le vendeur et l'acquéreur, que le compromis peut aménager. Voici les situations que nous rencontrons le plus souvent.
| Situation | Qui paie en principe | Ce que vous pouvez négocier |
|---|---|---|
| Travaux votés, appels de fonds avant la vente | Le vendeur | Vérifier sur l'état daté qu'ils sont bien réglés |
| Travaux votés, appels de fonds après la vente | Vous, copropriétaire à la date de chaque appel | Une clause qui les laisse au vendeur, ou une baisse du prix |
| Travaux prévus au plan pluriannuel, pas encore votés | Le copropriétaire au moment des futurs appels | Une baisse du prix appuyée sur le chiffrage du plan |
| Fonds de travaux déjà alimenté par le vendeur | Les sommes restent attachées au lot | Le remboursement que le vendeur demanderait |
Des travaux votés et chiffrés sont une information, pas un piège. Ce qui coûte cher, ce sont les travaux que personne n'a repérés dans les documents avant l'offre.
Les documents de copropriété à demander avant l'offre
Le vendeur doit vous remettre ces informations au plus tard à la signature de la promesse de vente. Demandez-les dès qu'un bien vous intéresse : elles changent le prix que vous pouvez proposer.
- la fiche synthétique de la copropriété, le règlement de copropriété et l'état descriptif de division ;
- les procès-verbaux des assemblées générales des 3 dernières années ;
- le carnet d'entretien de l'immeuble ;
- les conclusions du diagnostic technique global (DTG), s'il existe ;
- le plan pluriannuel de travaux, ou son projet ;
- les charges courantes et hors budget payées par le vendeur sur les 2 derniers exercices ;
- la part du fonds de travaux rattachée au lot et la dernière cotisation versée ;
- les sommes que vous pourriez devoir au syndicat (une avance de trésorerie, par exemple), l'état global des impayés de charges et la dette envers les fournisseurs.
Votre délai de rétractation de 10 jours ne commence qu'une fois ces documents reçus. C'est une protection : gardez-la en ne signant qu'après les avoir lus.
Pré-état daté et état daté
Le pré-état daté est un document de pratique qui rassemble ces chiffres avant la promesse. Il n'est pas obligatoire et le vendeur peut le préparer lui-même ; quand le syndic l'établit, son prix est libre. L'état daté, lui, est obligatoire : le syndic l'adresse au notaire avant l'acte pour indiquer les sommes dues entre le vendeur et la copropriété. Ses honoraires sont plafonnés à 380 € TTC depuis le 1er juin 2020.
Ce qu'il faut chercher dans les procès-verbaux
- les travaux votés, leur montant global et le calendrier des appels de fonds ;
- les travaux présentés puis refusés ou reportés : ils reviendront à l'ordre du jour ;
- les devis évoqués en questions diverses, souvent le premier signe d'un gros chantier ;
- les impayés importants et les procédures en cours.
Plan pluriannuel, DTG et fonds de travaux : ce qu'ils annoncent
Le plan pluriannuel de travaux
Depuis le 1er janvier 2025, toute copropriété d'un immeuble d'habitation de plus de 15 ans doit en principe faire établir un projet de plan pluriannuel de travaux, quel que soit son nombre de lots. Réalisé par un professionnel (bureau d'études, architecte, thermicien), il liste les travaux nécessaires, les classe par priorité et propose un échéancier sur 10 ans avec une estimation de leur coût. L'assemblée générale l'adopte à la majorité des voix de tous les copropriétaires ; il est ensuite actualisé tous les 10 ans.
Pour un acheteur, c'est le document le plus parlant : il montre les travaux qui arrivent, même s'ils ne sont pas encore votés. Si l'immeuble a plus de 15 ans et que vous ne trouvez ni plan ni projet, posez la question au syndic avant de faire une offre.
Le diagnostic technique global (DTG)
Le DTG décrit l'état des parties communes, la performance énergétique de l'immeuble et les travaux à prévoir sur 10 ans. Il n'est obligatoire que lors de la mise en copropriété d'un immeuble de plus de 10 ans ; ailleurs, c'est l'assemblée générale qui décide de le faire réaliser. S'il ne fait apparaître aucun besoin de travaux sur les 10 années suivantes, la copropriété est dispensée de plan pluriannuel.
Le fonds de travaux
Tout immeuble d'habitation en copropriété doit constituer un fonds de travaux à l'issue d'une période de 10 ans après sa réception. La cotisation annuelle atteint au moins 5 % du budget prévisionnel ; quand un plan pluriannuel est adopté, elle doit aussi représenter au moins 2,5 % du montant des travaux qu'il prévoit. Comparez la somme accumulée aux travaux annoncés : un fonds bien rempli allège d'autant les futurs appels de fonds.
Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot : elles ne sont pas remboursées au vendeur. Vendeur et acquéreur peuvent toutefois prévoir dans l'acte un remboursement des sommes encore inutilisées, qui s'ajoute alors au prix de vente.
Qui paie les travaux votés avant ou après la vente
La règle vient du décret du 17 mars 1967. Les provisions du budget prévisionnel (les charges courantes) exigibles avant la vente restent au vendeur. Les travaux hors budget sont payés par celui qui est copropriétaire à la date où chaque appel de fonds devient exigible, selon le calendrier voté en assemblée générale, même si le chantier n'a pas commencé.
Exemple : votre quote-part d'un ravalement voté s'élève à 9 000 €, appelée en trois fois, en octobre, janvier et avril. L'acte de vente est signé en décembre. Sans autre accord, le vendeur règle l'appel d'octobre et vous réglez ceux de janvier et d'avril, soit 6 000 €.
Après l'approbation des comptes, le trop-perçu ou le manque est porté au compte de celui qui est copropriétaire à cette date. Vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une autre répartition, mais cet accord ne lie qu'eux : le syndic réclamera toujours l'appel de fonds au copropriétaire du moment.
La clause travaux à prévoir dans le compromis
La répartition légale se corrige dans la promesse de vente, avec le notaire. Voici les points à écrire noir sur blanc.
- Travaux votés avant la promesse : ils restent à la charge du vendeur, même si les appels de fonds tombent après l'acte.
- Assemblée générale entre la promesse et l'acte : le vendeur vous transmet la convocation et l'ordre du jour, et vous donne pouvoir pour voter ou vote selon vos instructions. Tout copropriétaire peut en effet déléguer son vote à un mandataire.
- Travaux votés pendant cette période : qui les paie, et comment.
- Fonds de travaux : remboursé ou non au vendeur, et pour quel montant.
- Régularisation des charges de l'exercice en cours.
Comme ces accords ne s'imposent pas au syndic, l'acte doit aussi prévoir la façon dont le vendeur vous rembourse les appels qu'il garde à sa charge. Votre notaire vous indiquera la solution la plus sûre pour votre dossier.
Négocier le prix d'un appartement avec travaux à Bordeaux
Pour négocier, partez de chiffres. Votre quote-part se calcule à partir des tantièmes du lot et du montant voté. Additionnez les travaux votés que vous paierez et ceux qu'annonce le plan pluriannuel pour les prochaines années, puis retranchez ce que le fonds de travaux couvrira. Ce total, rapproché des prix de l'immobilier à Bordeaux et des ventes comparables, justifie votre offre. Notre méthode est détaillée dans le guide faire une offre d'achat au bon prix.
Pierre, façades et toitures de l'ancien bordelais
Une grande partie du centre de Bordeaux est couverte par un site patrimonial remarquable, régi par un plan de sauvegarde et de mise en valeur. Dans ce périmètre, les travaux qui modifient les parties extérieures des immeubles sont soumis à autorisation et à l'accord de l'architecte des Bâtiments de France. Un chantier de façade ou de toiture s'y prépare donc plus tôt et peut demander des techniques adaptées à la pierre. Dans le centre historique de Bordeaux comme aux Chartrons, demandez si un ravalement, une réfection de toiture ou une reprise de la cage d'escalier a été évoqué, chiffré ou voté, et à quand remonte le dernier.
Dans une résidence récente, le fonds de travaux ne devient obligatoire qu'après 10 ans : regardez alors surtout le montant des charges et l'état des parties communes.
Ce que nous faisons pour vous
Avant toute offre, notre chasseur immobilier à Bordeaux lit les procès-verbaux, chiffre votre quote-part des travaux et vous accompagne chez le notaire pour rédiger la clause travaux. Nous négocions ce que le bien vaut, pas ce que l'annonce affiche, frais d'agence compris. Si des travaux sont à financer, notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux étudie avec vous la façon de les intégrer à votre plan de financement.
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