Frais de notaire à Bordeaux et en Gironde en 2026
Dans l'ancien, les frais de notaire à Bordeaux et en Gironde représentent environ 8 % du prix en 2026 : un peu plus de 24 000 € pour un logement à 300 000 €. Ce sont surtout des taxes, car la Gironde applique le taux maximal de droits de mutation, sauf pour les primo-accédants. Dans le neuf, comptez plutôt 2 à 3 % du prix.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
Frais de notaire à Bordeaux et en Gironde en 2026 : environ 8 % dans l'ancien
Pour un logement ancien acheté à Bordeaux ou ailleurs en Gironde, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix en 2026. Si vous achetez votre première résidence principale, la note baisse d'environ un demi-point. Dans le neuf, elle tombe autour de 2 à 3 %.
L'expression « frais de notaire » est trompeuse. Il s'agit de frais d'acquisition, dont la plus grande part revient à l'État et aux collectivités. Ils se composent de quatre postes :
- Les droits de mutation, perçus pour le département, la commune et l'État : c'est l'essentiel de la note.
- Les émoluments du notaire : sa rémunération, fixée par un barème national identique chez tous les notaires, à laquelle s'ajoutent des émoluments de formalités. La TVA à 20 % s'applique sur ces émoluments.
- Les débours : les sommes que le notaire avance pour vous (documents d'urbanisme, cadastre, état hypothécaire…).
- La contribution de sécurité immobilière : 0,10 % du prix, versée à l'État.
Dans notre exemple à 300 000 €, plus de 80 % des frais de notaire sont des taxes. La rémunération du notaire en représente environ 15 %.
Les droits de mutation en Gironde : le taux maximal de 5 %
La loi de finances pour 2025 permet aux départements de porter leur taxe de 4,50 % à 5 % au plus, pour les ventes signées entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028. La Gironde a choisi ce taux maximal dès 2025, et il s'applique toujours : le tableau officiel de la DGFiP au 1er juin 2026 indique 5,00 % pour la Gironde, et 4,50 % pour les primo-accédants.
S'y ajoutent une taxe communale de 1,20 % et des frais d'assiette et de recouvrement perçus par l'État, égaux à 2,37 % de la taxe départementale. Le résultat est le même à Bordeaux, à Libourne ou dans une petite commune du département :
| Composante | Cas général | Primo-accédant |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 5,00 % | 4,50 % |
| Taxe communale | 1,20 % | 1,20 % |
| Frais d'assiette (2,37 % de la taxe départementale) | 0,1185 % | 0,10665 % |
| Total des droits de mutation | 6,3185 % | 5,80665 % |
Cette hausse est temporaire : la loi la limite aux ventes signées jusqu'au 31 mars 2028. Les droits sont calculés sur le prix inscrit dans l'acte, ce qui explique qu'ils pèsent autant dans un marché comme celui de Bordeaux.
Primo-accédants : vos droits restent à 4,50 %
La hausse épargne les primo-accédants. Vous êtes concerné si vous achetez votre résidence principale et que vous n'avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des deux années précédant l'achat. Le logement doit être occupé au moins huit mois par an.
Pour un couple, les Notaires de France distinguent deux cas. En indivision (concubins, partenaires de Pacs, époux séparés de biens), chacun est traité selon sa propre situation, à hauteur de sa part. Pour des époux mariés sous un régime de communauté, les deux doivent être primo-accédants, sauf si l'achat est financé par les fonds propres d'un seul époux, avec une clause d'emploi dans l'acte.
L'écart représente 0,51185 % du prix, soit 1 535,55 € pour un logement à 300 000 €. Signalez votre situation au notaire dès le compromis : c'est lui qui calcule et perçoit les droits.
Exemple chiffré : un appartement ancien à 300 000 € à Bordeaux
Prenons un appartement ancien à Bordeaux, acheté 300 000 € sans mobilier, par un acheteur qui n'est pas primo-accédant, avec un prêt garanti par une caution plutôt que par une hypothèque. Voici le calcul, poste par poste :
| Poste | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Taxe départementale | 300 000 € × 5 % | 15 000,00 € |
| Taxe communale | 300 000 € × 1,20 % | 3 600,00 € |
| Frais d'assiette | 15 000 € × 2,37 % | 355,50 € |
| Émoluments proportionnels (HT) | barème par tranches, détail ci-dessous | 2 794,25 € |
| Émoluments de formalités (HT) | estimation | 850,00 € |
| TVA sur les émoluments | (2 794,25 € + 850 €) × 20 % | 728,85 € |
| Contribution de sécurité immobilière | 300 000 € × 0,10 % | 300,00 € |
| Débours | estimation | 400,00 € |
| Total des frais | environ 8,0 % du prix | 24 028,60 € |
Le barème des émoluments s'applique par tranches de prix : 3,870 % jusqu'à 6 500 € (251,55 €), 1,596 % de 6 500 à 17 000 € (167,58 €), 1,064 % de 17 000 à 60 000 € (457,52 €), puis 0,799 % au-delà de 60 000 €, soit 1 917,60 € sur les 240 000 € restants. Les droits de mutation atteignent 18 955,50 €. Avec la TVA et la contribution de sécurité immobilière, les taxes font 19 984,35 €, soit 83 % du total.
Les formalités et les débours varient selon le dossier. Nous avons repris les montants forfaitaires du simulateur des Notaires de France : le devis de votre notaire fait foi. Pour un primo-accédant, les droits passent à 17 419,95 € et le total à 22 493,05 €, soit environ 7,5 % du prix.
Si votre banque demande une hypothèque, celle-ci s'ajoute : c'est un acte de plus, avec ses propres frais chez le notaire. Une caution, elle, se paie à l'organisme de caution.
Dans le neuf : des frais réduits, autour de 2 à 3 %
Quand vous achetez un logement neuf à un professionnel soumis à la TVA, par exemple un promoteur en VEFA (vente sur plan), la TVA est comprise dans le prix. Les droits de mutation sont alors remplacés par une taxe de publicité foncière réduite, d'environ 0,71 % du prix hors taxes. Les émoluments et la contribution de sécurité immobilière restent dus. Au total, les frais tournent autour de 2 à 3 % du prix.
Ce qui allège légalement la note
- Le mobilier vendu avec le logement (cuisine équipée, électroménager, meubles) échappe aux droits de mutation s'il est désigné et estimé article par article dans l'acte, à sa juste valeur.
- Les honoraires d'agence à la charge de l'acquéreur, quand le mandat le prévoit, sont exclus du calcul des droits. Une commission due par le vendeur fait partie du prix.
- Une remise sur les émoluments est possible à certaines conditions. Elle reste au choix du notaire et doit profiter de la même façon à tous ses clients.
Le levier le plus fort reste le prix lui-même : chaque euro négocié réduit aussi les droits. Pour situer un prix, consultez nos repères sur le prix de l'immobilier à Bordeaux.
Frais de notaire, apport et prêt : ce que la banque finance
Les frais de notaire se règlent à la signature de l'acte de vente, en même temps que le solde du prix : le notaire demande les fonds avant le rendez-vous, par virement. Dans la pratique, la plupart des banques attendent que votre apport couvre au moins ces frais, ainsi que les frais de garantie et de dossier. Certaines acceptent de financer tout ou partie des frais quand le profil est solide : revenus stables, épargne restante, comptes bien tenus. Aucune règle ne l'interdit ni ne l'impose.
Les règles du HCSF s'appliquent à l'ensemble du prêt : votre mensualité, assurance comprise, doit rester sous 35 % de vos revenus, sur 25 ans en principe. Un apport plus élevé allège la mensualité et rassure la banque, mais gardez une épargne de précaution après l'achat.
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