Capacité d'emprunt immobilier : comment la calculer

Calculer sa capacité d'emprunt en trois étapes

Le calcul part de vos revenus, pas du prix du bien que vous visez. Il se fait en trois temps :

1. La mensualité maximale : vos revenus nets mensuels avant impôt multipliés par 35 %, moins les mensualités des crédits que vous remboursez déjà. Ce plafond comprend l'assurance emprunteur.
2. Le capital empruntable : la mensualité qui reste une fois l'assurance déduite, convertie en capital selon la durée et le taux du prêt.
3. Le budget d'achat : le capital empruntable, plus votre apport, moins les frais de l'achat (frais de notaire, garantie du prêt, frais de la banque).

Un exemple complet

Prenons un couple qui gagne 4 500 € nets par mois avant impôt, sans crédit en cours. Sa mensualité maximale est de 1 575 € (35 % de 4 500 €). Si l'assurance emprunteur lui coûte 75 € par mois, il reste 1 500 € pour le prêt lui-même. Sur 20 ans, à un taux de 4 % retenu pour l'exemple, cette mensualité finance environ 248 000 €. Avec 30 000 € d'apport, son budget atteint 278 000 €, frais compris.

Dans l'ancien en Gironde, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix : ce budget correspond donc à un bien d'environ 305 000 €, une fois les frais de notaire et la garantie payés. Le détail de ces frais figure dans notre guide des frais de notaire à Bordeaux et en Gironde.

Ces chiffres sont des exemples. Le taux, le coût de l'assurance et la durée de votre prêt dépendent de votre dossier et du moment : seule une étude personnalisée donne votre vraie capacité d'emprunt.

La règle des 35 % et des 25 ans fixée par le HCSF

Depuis le 1er janvier 2022, une décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) s'impose à toutes les banques. Elle pose deux plafonds :

• Un taux d'effort de 35 % au plus : la somme de toutes vos mensualités de crédit, le nouveau prêt compris, assurance comprise, rapportée à vos revenus nets avant impôt. Le calcul retient la mensualité la plus élevée du plan de remboursement.
• Une durée de 25 ans au plus pour rembourser le prêt.

Les exceptions à la durée de 25 ans

La durée peut aller jusqu'à 27 ans quand vous entrez dans le logement plus tard que la signature du prêt : achat sur plan, construction d'une maison, ou achat dans l'ancien avec des travaux qui représentent au moins 10 % du coût total de l'opération (ce seuil était de 25 % avant le 1er janvier 2024). La banque peut alors accorder un différé d'une durée égale à ce décalage ; le remboursement proprement dit reste limité à 25 ans.

La marge de 20 % laissée aux banques

Chaque trimestre, une banque peut accorder jusqu'à 20 % de ses nouveaux crédits immobiliers en dehors de ces deux critères. Au moins 70 % de cette marge est réservée aux acheteurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % aux primo-accédants. Chaque banque choisit les dossiers qui en bénéficient : ce sont des exceptions, pas un droit.

Si vous achetez avant d'avoir vendu, sachez aussi que depuis le 1er janvier 2024, un prêt relais qui ne dépasse pas 80 % de la valeur du bien mis en vente (déduction faite du prêt qui reste à rembourser sur ce bien) n'entre plus dans le calcul du taux d'effort.

Les revenus retenus et les charges comptées par les banques

Le HCSF prend en compte vos revenus nets avant impôt, hors revenus exceptionnels, c'est-à-dire tout ce qui n'est pas stable et régulier. Chaque banque applique ensuite ses propres règles. En général :

• Les salaires : le net avant impôt, avec les primes et le treizième mois s'ils sont versés chaque année. Un CDI après la période d'essai rassure le plus ; un CDD, de l'intérim ou un emploi récent se jugent sur plusieurs années.
• Les revenus d'indépendant : le plus souvent la moyenne des deux ou trois derniers exercices.
• Les loyers : une partie seulement des loyers perçus ou attendus, après une décote fixée par chaque banque pour tenir compte des périodes sans locataire.
• Les pensions de retraite et les rentes : retenues quand elles sont durables.
• Les prestations familiales : en général exclues, car elles ne sont pas destinées à rembourser un prêt.

Côté charges, toutes vos mensualités de crédit en cours entrent dans le calcul : prêt auto, prêt travaux, autre prêt immobilier. Les pensions alimentaires que vous versez réduisent aussi votre capacité. Le loyer que vous payez aujourd'hui, lui, n'est pas compté si vous achetez votre résidence principale.

Si vous investissez pour louer, les loyers attendus s'ajoutent à vos revenus, après décote. Ils ne sont pas soustraits de la mensualité : ce calcul dit « différentiel » n'est plus admis depuis 2022.

Mensualité, durée et capital : le tableau de votre capacité d'emprunt

Ce tableau indique le capital que finance une mensualité donnée, hors assurance, selon la durée du prêt. Le taux de 4 % est retenu pour l'exemple : c'est l'ordre de grandeur que nous constatons pour un prêt sur 20 ans en octobre 2026. Ce n'est pas une proposition : les taux varient avec la durée, et le vôtre dépendra de votre dossier.

Deux leviers ressortent. La durée : à taux égal, passer de 20 à 25 ans augmente le capital d'environ 15 %. Mais elle coûte : pour 200 000 € empruntés à 4 %, les intérêts atteignent environ 91 000 € sur 20 ans et 117 000 € sur 25 ans, hors assurance. Le taux : à 4,5 % au lieu de 4 %, une mensualité de 1 500 € sur 20 ans ne finance plus qu'environ 237 000 €, soit 10 000 € de moins.

Pour lire le tableau, partez de la mensualité qui vous reste une fois l'assurance retirée du plafond de 35 %, puis ajoutez votre apport au capital obtenu.

Le reste à vivre et l'épargne après l'achat

Respecter les 35 % ne suffit pas toujours. La banque regarde aussi votre reste à vivre : ce qu'il vous reste chaque mois une fois toutes les mensualités payées. Aucun texte ne fixe de minimum. Chaque banque a sa grille, qui tient compte de la taille du foyer. Avec des revenus confortables, 35 % laisse une large marge ; avec des revenus modestes ou une famille nombreuse, la banque peut demander une mensualité plus basse.

D'autres éléments pèsent dans la décision :

• L'écart avec votre loyer actuel : si vous payez déjà un loyer proche de la future mensualité, vous montrez que ce budget est tenable.
• L'épargne qui reste après l'achat : elle rassure sur votre capacité à faire face à un imprévu.
• La tenue de vos comptes : régularité de l'épargne, absence de découverts répétés.
• Le coût de fonctionnement du logement : taxe foncière, charges de copropriété, entretien et énergie.

Pour un logement mal classé, la facture d'énergie compte aussi : voyez notre guide DPE et crédit immobilier.

L'apport, les prêts aidés et l'assurance

Aucune règle n'impose d'apport minimum : la norme du HCSF n'en fixe pas. Dans les faits, les banques apprécient qu'il couvre au moins les frais de l'achat. Un apport plus élevé réduit le capital à emprunter et peut améliorer les conditions proposées.

Les prêts aidés augmentent votre budget. Le plus connu est le prêt à taux zéro, réservé à un premier achat de résidence principale, sous conditions de ressources. Son remboursement s'ajoute ensuite à celui du prêt principal : la banque vérifie que le total reste sous 35 % au moment le plus chargé. C'est pourquoi les prêts sont souvent lissés, pour que la mensualité totale reste stable.

Enfin, l'assurance emprunteur entre dans les 35 %. Un contrat moins cher, à garanties équivalentes, libère de la capacité d'emprunt : voyez notre guide de l'assurance emprunteur.

Faire valider sa capacité d'emprunt avant de chercher

Une capacité d'emprunt chiffrée avant les visites vous évite de vous attacher à un bien hors budget, et rend votre offre plus solide aux yeux d'un vendeur. Chez Zestia, cette étude est offerte : nous partons de vos revenus, de vos charges et de votre apport, nous intégrons les prêts aidés et l'assurance, puis nous confrontons le résultat aux critères de plusieurs banques.

Présentez votre projet à notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux, à Libourne ou à Chalon-sur-Saône. Nos honoraires sont de 2 000 € pour un dossier courant et de 3 000 € pour un montage plus complexe, payés seulement si vous obtenez votre prêt. Nous ne touchons aucune commission bancaire : vous êtes notre seul client.

Pour mettre ce budget en face du marché, consultez les prix de l'immobilier à Bordeaux, à Libourne et à Chalon-sur-Saône.