Courtier immobilier ou banque : comment choisir
Courtier immobilier ou banque : les deux voies mènent à un prêt. Votre banque connaît votre historique et peut faire un effort pour vous garder ; un courtier compare plusieurs banques et négocie chaque ligne de l'offre, contre des honoraires connus à l'avance. Le bon choix dépend de votre dossier, du temps dont vous disposez et de ce que vous voulez comparer.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
Courtier immobilier ou banque : la réponse en bref
Passer directement par votre banque ou confier votre prêt à un courtier immobilier : aucune des deux voies n'est la meilleure dans tous les cas. Votre banque vous connaît et peut vous faire une proposition rapide. Un courtier présente votre dossier à plusieurs banques, négocie l'offre dans son ensemble et s'occupe des démarches. Voici ce qui les distingue :
| Critère | Votre banque en direct | Un courtier |
|---|---|---|
| Offres comparées | Celle de votre banque, et celles que vous allez chercher vous-même | Plusieurs banques consultées à partir d'un seul dossier |
| Ce qui se négocie | Ce que vous pensez à demander | Chaque ligne : taux, assurance, garantie, frais, souplesse |
| Coût | Aucun intermédiaire à rémunérer | Des honoraires connus d'avance, intégrés au TAEG |
| Votre temps | Un dossier et un rendez-vous par banque | Pièces, relances et rendez-vous pris en charge |
| Idéal si | Dossier simple et relation solide avec votre banque | Envie de comparer, dossier atypique ou temps compté |
Les deux se combinent : demandez une proposition à votre banque, puis faites-la mettre en concurrence. Si elle reste la meilleure, vous la gardez.
Les atouts de votre banque
Votre conseiller suit vos comptes depuis des années : la régularité de vos revenus, votre épargne, la façon dont vous tenez votre budget. Il découvre votre dossier sans partir de zéro, et votre banque peut tenir à vous garder, ou à vous attirer si vous venez d'ailleurs.
- Une relation connue : un historique solide parle pour vous, sans avoir à le démontrer.
- Aucun intermédiaire à rémunérer : vous ne payez que les frais de la banque.
- Des contreparties possibles : la banque peut proposer un avantage, par exemple une réduction des frais de dossier, en échange de la domiciliation de vos revenus chez elle.
- Un seul interlocuteur, ce qui convient bien à un projet simple.
Vous pouvez aussi consulter vous-même plusieurs banques. Prévoyez alors un dossier, un rendez-vous et une négociation par établissement. Comparez toujours les offres sur leur TAEG, le taux annuel effectif global : il inclut les intérêts, l'assurance exigée, la garantie, les frais de dossier et les frais d'intermédiaire.
Ce que négocie un courtier immobilier
Un courtier connaît les critères de plusieurs banques : celles qui accueillent bien les professions libérales, les investisseurs ou les dossiers avec un apport réduit, par exemple. Il présente votre dossier à celles qui correspondent à votre profil, vos atouts mis en avant et vos points faibles expliqués d'avance. Il négocie ensuite l'offre dans son ensemble, pas seulement le taux :
- Le taux du prêt.
- L'assurance emprunteur, souvent le deuxième coût du crédit. Vous pouvez choisir un autre assureur que celui de la banque, à garanties équivalentes, et en changer à tout moment depuis la loi Lemoine de 2022. Le questionnaire de santé est supprimé quand la part assurée est inférieure à 200 000 € par personne et que le prêt se termine avant vos 60 ans.
- La garantie : caution d'un organisme spécialisé, hypothèque conventionnelle ou hypothèque légale spéciale du prêteur de deniers, aux coûts différents.
- Les frais de dossier de la banque.
- La modularité : la possibilité d'augmenter, de baisser ou de reporter des mensualités si votre situation change.
- Les pénalités de remboursement anticipé : la loi les plafonne à six mois d'intérêts et à 3 % du capital restant dû, et les supprime en cas de vente liée à une mutation professionnelle, un licenciement ou un décès. Le courtier peut chercher à les réduire dans d'autres cas, comme une revente.
- La domiciliation de vos revenus : sa durée et l'avantage obtenu en échange.
Il monte aussi le financement complet : prêt principal, prêt à taux zéro et autres prêts aidés, prêt relais, lissage entre plusieurs lignes de prêt. Pour un logement à rénover, voyez notre guide DPE et crédit immobilier.
Le statut du courtier : IOBSP, ORIAS et mandat de courtage
Un courtier en crédit immobilier est un intermédiaire en opérations de banque et en services de paiement (IOBSP). La loi distingue plusieurs catégories : le courtier, qui agit en vertu d'un mandat de son client, et les mandataires, qui agissent pour le compte d'une ou de plusieurs banques, ou d'un autre intermédiaire.
Tout IOBSP doit être immatriculé au registre de l'ORIAS. Avant de l'inscrire, l'ORIAS vérifie son honorabilité, sa capacité professionnelle, son assurance de responsabilité civile professionnelle et, s'il y a lieu, sa garantie financière. Le registre est public : sur orias.fr, vous retrouvez un intermédiaire par son nom ou son numéro, avec sa catégorie. L'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) contrôle la profession.
Le mandat de courtage, la base de la mission
Le mandat de courtage est obligatoire : c'est lui qui donne au courtier qualité pour agir en votre nom auprès des banques. Chez Zestia, il est écrit et précise notre mission et notre rémunération. Lisez-le avant de signer : vous savez ainsi exactement ce que vous paierez, et dans quel cas.
Nos numéros d'immatriculation figurent dans nos mentions légales : vous pouvez les vérifier sur le registre de l'ORIAS.
La rémunération du courtier : quand et combien
La loi interdit à tout intermédiaire en crédit de percevoir la moindre somme, qu'il s'agisse d'une provision, de frais de dossier ou d'une commission, avant le versement effectif des fonds prêtés. Aucun acompte ne peut donc vous être demandé à la signature du mandat. Selon les cabinets, un courtier est rémunéré par son client, par les banques sous forme de commission, ou par les deux.
Chez Zestia, nous avons fait un choix simple : 2 000 € pour un dossier courant, 3 000 € pour un montage plus complexe, payés seulement si vous obtenez votre prêt. Nous ne touchons aucune commission bancaire et ne facturons aucun frais de dossier : notre rémunération vient de vous seul. Comme tous les frais d'intermédiaire, ces honoraires entrent dans le calcul du TAEG, ce qui vous permet de comparer les offres à coût complet.
Pour juger de ce coût, mettez-le en regard du gain sur toute la durée du prêt : un écart de taux, une assurance mieux choisie ou une garantie moins chère se mesurent sur 20 ou 25 ans. Le détail de notre offre est sur notre page tarifs de financement.
Les délais, du premier rendez-vous à l'offre de prêt
Le calendrier du crédit est fixé en grande partie par la loi et par votre compromis. Voici les étapes, avec ou sans courtier :
- Avant de chercher : faites étudier votre capacité d'emprunt. Chez Zestia, cette étude est offerte et sans engagement.
- Au compromis : la condition suspensive de prêt fixe le montant, la durée, le taux maximal et le délai pour obtenir l'accord. Ce délai est souvent de 45 à 60 jours, et il ne peut pas être inférieur à un mois. Chez Zestia, le mandat de courtage est signé à ce moment.
- Le dépôt des demandes : un dossier complet, déposé dans le délai prévu par le compromis.
- L'offre de prêt : la banque doit la maintenir au moins 30 jours. Vous devez attendre 10 jours avant de l'accepter : ce délai de réflexion ne peut pas être réduit.
- La signature chez le notaire : les fonds sont versés au moment de l'acte de vente.
Un courtier ne raccourcit pas ces délais légaux, mais il vous fait gagner du temps sur le reste : un seul dossier pour plusieurs banques, des relances suivies et un lien direct avec le notaire jusqu'à la signature. Si vous avez déjà un prêt en cours, la même démarche s'applique à un rachat de crédit immobilier à Bordeaux.
Pour en parler, présentez votre projet à notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux : nous vous rappelons sous 24 h ouvrées.