Mandat de recherche immobilière : ce que dit la loi et ce qu'il faut lire
Le mandat de recherche immobilière est le contrat écrit par lequel vous chargez un professionnel de trouver un bien pour vous. La loi Hoguet l'impose avant toute recherche : il précise le bien recherché, la durée de la mission, la rémunération et la personne qui la paie. Les honoraires sont dus seulement si l'achat est effectivement conclu.
Mis à jour le · Rédigé par l'équipe Zestia
Le mandat de recherche immobilière en bref
Un chasseur immobilier commence à chercher pour vous une fois le mandat signé, pas avant. La loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, s'applique à la recherche de biens pour autrui, et son décret d'application impose un mandat écrit, délivré avant toute négociation.
- Qui le signe : vous, l'acheteur, appelé le mandant, et un professionnel titulaire de la carte « Transactions sur immeubles et fonds de commerce », le mandataire.
- Ce qu'il contient : le bien recherché, la durée de la mission, la rémunération et la personne qui la paie.
- Ce qu'il vous laisse : la décision. Le professionnel peut s'engager à votre place seulement si le mandat le prévoit expressément.
- Quand on paie : uniquement si l'achat est conclu, ce qui se constate à l'acte chez le notaire.
Aucune somme, même au titre de « frais de recherche », ne peut vous être demandée avant que l'achat soit effectivement conclu : c'est la loi Hoguet qui le prévoit.
Ce que la loi impose
Les règles viennent de la loi Hoguet et de son décret du 20 juillet 1972. Elles valent pour un mandat de recherche comme pour un mandat de vente.
| Règle | Ce que disent les textes |
|---|---|
| Un mandat écrit | Le professionnel ne peut négocier ni s'engager sans un mandat écrit, délivré au préalable par son client (décret de 1972, article 72). |
| Numéroté et inscrit au registre | Chaque mandat est inscrit, dans l'ordre chronologique, sur un registre des mandats. Son numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire qui vous reste (article 72). |
| Une durée limitée | Une convention dont les effets ne sont pas limités dans le temps est nulle (loi Hoguet, article 7). |
| Une clause de rémunération | Le mandat précise comment la rémunération est calculée et qui la paie. Le professionnel ne peut percevoir aucune autre somme (loi, article 6 ; décret, article 73). |
| Le paiement après l'achat | Rien n'est dû avant que l'opération soit effectivement conclue. Le professionnel perçoit ses honoraires une fois l'opération constatée par acte authentique (loi, article 6 ; décret, article 73). |
| Exclusivité et clause pénale | Elles s'appliquent seulement si elles sont écrites expressément, en caractères très apparents, dans le mandat dont vous avez reçu un exemplaire (décret, article 78). |
| La résiliation | Un mandat comportant une clause d'exclusivité ou une clause pénale peut être dénoncé à tout moment après trois mois, avec un préavis de quinze jours, par lettre recommandée avec avis de réception (article 78). |
Le registre peut être tenu sous forme électronique, et le professionnel conserve mandats et registre pendant dix ans.
Le Code de la consommation s'ajoute à ces règles. Si vous signez le mandat à distance, en ligne par exemple, ou hors des locaux du professionnel, chez vous par exemple, vous disposez en principe de 14 jours pour vous rétracter, sans avoir à vous justifier. Le professionnel doit aussi vous indiquer le médiateur de la consommation que vous pouvez saisir en cas de litige.
Mandat de recherche simple ou exclusif
Le mandat peut être simple ou exclusif. Ce choix change votre liberté pendant la mission.
- Mandat simple : vous pouvez confier la même recherche à d'autres professionnels et continuer à chercher par vous-même. En règle générale, seul le professionnel par qui l'achat se fait est rémunéré.
- Mandat exclusif : vous confiez la recherche à un seul professionnel pendant la durée prévue. En contrepartie, la loi l'oblige à écrire dans le mandat les actions qu'il s'engage à mener et la façon dont il vous en rend compte, à une fréquence fixée ensemble.
Pourquoi un professionnel demande-t-il l'exclusivité ? Parce qu'une recherche sérieuse demande beaucoup de temps : cahier des charges, prospection, visites, analyses. Une exclusivité se justifie quand sa durée est limitée, que les actions promises sont écrites et que les conditions de résiliation sont claires.
Lisez surtout ce qu'elle couvre. Une clause peut prévoir que les honoraires restent dus même si vous achetez sans l'intermédiaire du professionnel, par exemple un bien trouvé seul. Une telle clause doit être écrite en caractères très apparents, et la somme prévue ne peut pas dépasser les honoraires fixés au mandat.
Ce qu'il faut lire avant de signer
Prenez le mandat chez vous, lisez-le au calme et vérifiez ces points :
- L'identité du professionnel : nom, numéro de carte professionnelle, CCI qui l'a délivrée, assurance.
- Le numéro du mandat, reporté depuis le registre des mandats.
- La description du bien recherché : type, secteurs, surface, budget, critères. Plus elle est précise, plus la mission est claire.
- La durée, l'éventuelle reconduction et la façon d'y mettre fin.
- La rémunération : son montant ou son mode de calcul, toutes taxes comprises, la personne qui la paie et le moment où elle est due.
- Les clauses en caractères apparents : exclusivité, clause pénale, honoraires réclamés après la fin du mandat pour un bien présenté pendant la mission.
- Le pouvoir de signer : sans mention expresse, le professionnel ne peut pas s'engager à votre place. Vous signez vous-même l'offre et le compromis.
- Les comptes rendus, si le mandat est exclusif : leur forme et leur fréquence.
- Le médiateur de la consommation et, si vous signez à distance ou hors de l'agence, votre droit de rétractation de 14 jours.
Un doute sur une clause ? Posez la question avant de signer. Un professionnel sérieux explique chaque ligne de son mandat, et vous en remet un exemplaire.
Quand les honoraires sont dus
La règle est simple : rien avant l'achat. Le professionnel ne peut rien exiger, ni acompte ni frais de recherche, tant que l'achat n'est pas effectivement conclu.
« Conclu » a un sens précis. Si le compromis contient une condition suspensive, comme l'obtention de votre prêt, l'achat n'est pas considéré comme conclu tant que cette condition n'est pas réalisée. Si la banque refuse le prêt et que la condition joue, la vente tombe, et aucun honoraire n'est dû. En pratique, les honoraires sont versés après la signature de l'acte de vente chez le notaire.
Le délai de rétractation de 10 jours dont vous disposez après la signature du compromis protège aussi ce moment : si vous l'exercez, l'achat ne se fait pas. Pour comprendre tout ce qui vous engage entre l'offre et l'acte, lisez notre guide pour faire une offre d'achat au bon prix.
Le mandat de recherche chez Zestia
Notre mandat reprend ces règles et les rend lisibles :
- Écrit et signé avant toute recherche, il décrit le bien recherché, la durée de la mission et nos honoraires.
- Un mandat exclusif à durée limitée : passé trois mois, vous pouvez y mettre fin à tout moment, avec un préavis de quinze jours par lettre recommandée, comme le prévoit le décret de 1972.
- Un forfait selon le budget de votre recherche, dès 9 000 € à Bordeaux, connu dès le premier rendez-vous. Le détail est sur notre page tarifs du chasseur immobilier.
- Payé uniquement si vous achetez. Si la recherche n'aboutit pas, vous ne payez rien. Nos honoraires peuvent être intégrés à votre prêt.
- Si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous, notre forfait s'annule. Vous payez alors seulement le prix du bien.
- Vous restez seul décisionnaire : vous signez vous-même chaque offre et chaque acte.
Notre carte professionnelle, délivrée par la CCI Bordeaux Gironde pour la recherche immobilière au profit des acquéreurs, figure dans nos mentions légales, avec notre assurance et notre médiateur de la consommation.
Pour savoir ce qui distingue un chasseur d'une agence, lisez chasseur immobilier ou agence immobilière : quelle différence. Et pour lancer votre recherche avec notre chasseur immobilier à Bordeaux, décrivez votre projet en une minute : l'étude est offerte, et nous vous rappelons sous 24 h ouvrées.