Investissement locatif à Chalon-sur-Saône
Des prix accessibles, à condition de bien choisir.
À Chalon-sur-Saône, un appartement s'achète en moyenne moins de 1 500 €/m², ce qui attire les investisseurs. Loïc Boillod, mandataire indépendant Zestia, cherche et analyse le bien avec vous, négocie son prix, puis monte votre financement.
- Étude de votre projet offerte
- Forfait fixe payé au succès
- Aucune commission bancaire
Investir à Chalon avec Zestia
Un interlocuteur qui vient à vous.
Loïc Boillod n'a pas de local ouvert au public : il vous retrouve chez vous, à votre travail ou devant le bien.
Un bien choisi pour ses locataires.
Emplacement, plan, DPE et charges : ce qui fait qu'un logement se loue, puis reste loué.
Un achat sécurisé.
Diagnostics, copropriété, zone inondable, secteur sauvegardé : tout est vérifié avant l'offre.
Un rendement brut élevé ne suffit pas : à Chalon, la vacance, les charges de copropriété et les travaux énergétiques font souvent la différence. C'est ce que nous chiffrons avec vous, bien par bien.
Loyers et rendement à Chalon-sur-Saône
Chalon-sur-Saône compte 45 102 habitants (Insee, 2023), et 85,6 % de ses logements sont des appartements. Les locataires occupent 60,9 % des résidences principales, dont 24,2 % dans le parc HLM. Pour situer un projet, nous rapprochons les loyers estimés par l'ANIL pour le ministère chargé du Logement et les ventes enregistrées, détaillées sur les prix de l'immobilier à Chalon-sur-Saône et dans le Grand Chalon.
Un loyer moyen de 11,4 €/m²
D'après la carte des loyers 2025, le loyer moyen d'un appartement vide atteint 11,4 €/m² par mois à Chalon, charges comprises, une estimation fondée sur plus de 11 000 annonces. Comptez 12,1 €/m² pour une ou deux pièces, 10,2 €/m² à partir de trois pièces et 10,1 €/m² pour une maison.
Autour de Chalon, un appartement se loue en moyenne 11,0 €/m² à Châtenoy-le-Royal et 12,0 €/m² à Lux ; une maison, 10,4 €/m² à Saint-Marcel comme à Saint-Rémy.
Un rendement brut moyen d'environ 13 %
Le rendement brut moyen que nous constatons à Chalon tourne autour de 13 % pour un appartement. Les prix d'achat y restent bas : en 2025, le mètre carré d'appartement s'est échangé 1 470 € en moyenne (ventes DVF), et celui d'une maison 1 950 €.
Dans les communes voisines, une maison donne en moyenne 6,6 % brut à Saint-Rémy, 6,3 % à Saint-Marcel, 5,8 % à Châtenoy-le-Royal et 4,6 % à Givry, où les prix sont plus élevés.
Un exemple de calcul
Prenons un appartement théorique de 45 m², acheté 52 000 € après négociation, soit environ 1 160 €/m². Loué 560 € par mois charges comprises, il rapporte 6 720 € par an : 12,9 % brut. Ajoutez environ 5 000 € de frais de notaire au prix d'achat, car les frais fixes pèsent plus lourd sur un petit prix, et le rendement tombe déjà vers 11,8 %, avant même de retirer les charges non récupérables, la taxe foncière et les mois sans locataire.
Cet exemple n'est pas un bien réel : il montre seulement comment chaque frais pèse sur le résultat. Pour le bien que vous visez, nous refaisons le calcul avec son vrai prix, son vrai loyer et ses vraies charges.
Pourquoi ce chiffre demande de la prudence
Le prix moyen mêle des logements en bon état et d'autres à rénover, dans le centre ancien ou dans les immeubles des années 1960 à 1980. Le loyer d'annonce, lui, est celui que demandent les propriétaires. Avec 8,1 % de logements vacants dans la ville et un parc HLM qui loge près d'un ménage sur quatre, un logement daté ou cher en charges peut rester vide.
Pour un bien précis, nous retranchons des loyers encaissés les charges, l'impôt foncier, le coût des travaux et les mois de vacance probables, et nous ajoutons au prix les frais de notaire : près de 8 % du prix dans l'ancien en Saône-et-Loire, davantage pour un petit montant.
Les règles locales
Chalon-sur-Saône n'est pas en zone tendue et ne fait pas partie des villes où les loyers sont plafonnés. Le propriétaire fixe librement le loyer de chaque nouveau bail, à une exception près : un logement classé F ou G ne peut pas être reloué plus cher qu'au précédent locataire. Depuis le 26 juin 2026, le zonage A/B/C place Chalon et ses voisines immédiates, Saint-Rémy, Saint-Marcel, Châtenoy-le-Royal, Crissey, Lux et Champforgeuil, en zone B2 ; Givry, Mercurey ou Rully sont en zone C.
Sur 57,7 hectares du centre ancien, un plan de sauvegarde et de mise en valeur encadre l'aspect des immeubles, et le plan de prévention des inondations de la Saône classe une partie de la ville en zones réglementées : deux points qui pèsent sur le coût et la nature des travaux. Nous demandons aussi en mairie si l'adresse relève d'une autorisation ou d'une déclaration de mise en location.
Votre investissement chalonnais en six étapes
- 1
Un premier échange.
Par téléphone, puis un rendez-vous avec Loïc Boillod au lieu qui vous convient.
- 2
Votre capacité d'emprunt.
Étude offerte, loyers attendus compris, avant la première visite.
- 3
Le mandat de recherche.
Exclusif, avec le forfait inscrit noir sur blanc.
- 4
Les visites et l'analyse.
Loyer réaliste, charges, DPE, diagnostics, copropriété, zone inondable.
- 5
L'offre.
Un prix argumenté par les ventes comparables et la rentabilité nette.
- 6
Le prêt et l'acte.
Banques mises en concurrence, suivi jusqu'à la signature chez le notaire.
Qui loue à Chalon, et quels biens
Chalon est un pôle d'emploi : 31 676 emplois en 2023, soit environ 180 pour 100 actifs occupés qui y résident (Insee). À Saint-Marcel, Framatome fabrique depuis 1975 des cuves et des générateurs de vapeur pour réacteurs nucléaires. La gare relie Dijon par 37 trains directs un jour de semaine, en 34 à 58 minutes, et Lyon Part-Dieu par une vingtaine, en un peu plus d'une heure (horaires SNCF de novembre 2026).
La population étudiante reste modeste : 8,9 % des 15-64 ans étudient (Insee, 2023), entre l'IUT de Chalon-sur-Saône et le campus Arts et Métiers. Les petites surfaces se louent donc surtout à de jeunes actifs et à des personnes seules. Pour un investisseur, nous recherchons en priorité des T2 et des T3 lumineux, proches de la gare ou du centre, avec des charges raisonnables et un DPE qui ne bloquera pas la location.
Pour une maison, Saint-Marcel, Saint-Rémy et Châtenoy-le-Royal offrent des quartiers pavillonnaires proches des zones d'activités, avec des rendements bruts moyens de 5,8 % à 6,6 %. Plusieurs de ces communes ont aussi des secteurs inondables et des sols argileux : nous lisons ces points avant toute offre.
Deux règles nationales pèsent sur un achat locatif. Un logement classé G au DPE n'est plus louable à un nouveau locataire depuis le 1er janvier 2025 ; les classes F (2028) puis E (2034) suivront, et le loyer des logements F et G est déjà gelé. Le calendrier est détaillé dans notre guide DPE et crédit immobilier. Location nue ou meublée (LMNP) : les grands principes sont dans notre guide de l'investissement locatif, et le choix du régime revient à votre expert-comptable ou à votre notaire.
Loïc Boillod est notre chasseur immobilier à Chalon-sur-Saône ; en tant que courtier en crédit immobilier à Chalon-sur-Saône, il prend aussi en charge votre prêt. Notre guide acheter à Chalon-sur-Saône présente chaque secteur.
D'où viennent ces rendements
Le rendement moyen de 13 % est celui que nous constatons sur les appartements chalonnais. Les autres rendements sont des moyennes que nous avons calculées le 22 octobre 2026 : douze mois de loyer moyen au mètre carré, divisés par le prix moyen payé pour un mètre carré. Les loyers sont ceux de la carte des loyers 2025 (annonces de logements vides de juillet à septembre 2025, loyers charges comprises) ; les prix, ceux des ventes DVF de 2025, sans les 5 % de valeurs les plus extrêmes. Ces moyennes publiques mêlent tous les logements, en bon état comme à rénover : appliquées aux appartements de Chalon, elles donneraient un chiffre plus prudent, vers 9 %.
Ces moyennes ne tiennent compte ni des frais d'achat, ni des charges, ni de la fiscalité. Elles ne garantissent aucun résultat : elles servent à comparer les secteurs entre eux, avant d'étudier un bien précis.
Un forfait connu dès le premier rendez-vous, payé à l'achat.
La grille de Chalon-sur-Saône s'applique selon le budget de votre recherche, et le forfait s'annule si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous. Le financement est un forfait distinct : 2 000 € pour un dossier courant, 3 000 € pour un montage plus complexe, payés seulement si votre prêt est obtenu.
- Payé uniquement si vous achetez
- Étude de votre projet offerte
- Si l'agence du vendeur partage ses honoraires avec nous, ce forfait s'annule.
| Budget du bien recherché | Forfait Zestia (TTC) |
|---|---|
Jusqu'à 110 000 € | 9 000 € |
De 110 001 € à 350 000 € | 14 400 € |
De 350 001 € à 500 000 € | 20 000 € |
De 500 001 € à 800 000 € | 30 000 € |
De 800 001 € à 1 200 000 € | 40 000 € |
Au-delà de 1 200 000 € | 3,5 % du prix d'achat |
Questions fréquentes
Est-il rentable d'investir à Chalon-sur-Saône ?
Sur le papier, oui : le rendement brut moyen que nous constatons pour un appartement à Chalon tourne autour de 13 %. Mais la vacance, les charges et les travaux énergétiques réduisent ce chiffre. Le rendement net d'un bien précis se calcule avant l'offre, pas après.
Quel est le loyer moyen à Chalon-sur-Saône ?
11,4 €/m² par mois charges comprises pour un appartement vide, d'après la carte des loyers 2025 : 12,1 €/m² pour une ou deux pièces, 10,2 €/m² au-delà. Pour une maison, 10,1 €/m². Ce sont des loyers d'annonce, estimés par l'ANIL.
Y a-t-il un encadrement des loyers à Chalon-sur-Saône ?
Non. Chalon n'est pas en zone tendue et ne fait pas partie des villes où les loyers sont plafonnés. Une règle nationale s'applique toutefois : le loyer d'un logement classé F ou G est gelé, en cours de bail comme entre deux locataires.
Où investir dans le Grand Chalon ?
Pour un appartement, Chalon concentre l'essentiel de l'offre et des locataires, surtout près de la gare et du centre. Pour une maison, Saint-Rémy, Saint-Marcel et Châtenoy-le-Royal affichent des rendements bruts moyens de 5,8 % à 6,6 %. Chaque adresse se vérifie : zone inondable, sols argileux, bruit des grands axes.
Loïc Boillod a-t-il une agence à Chalon ?
Non : Loïc Boillod travaille sans local ouvert au public. Le rendez-vous a lieu là où cela vous arrange, à votre domicile, à votre bureau ou devant le bien. Son numéro : 06 95 30 49 46.
Découvrir Loïc Boillod →Zestia gère-t-elle les locataires après l'achat ?
Non. Notre travail couvre la recherche, la négociation et le prêt. La gestion locative et la fiscalité relèvent d'autres professionnels : un gestionnaire si vous déléguez, un expert-comptable ou un notaire pour le choix du régime fiscal.
Combien coûte un chasseur immobilier pour investir à Chalon ?
Le forfait de recherche dépend de votre budget ; il est écrit dans le mandat et n'est dû qu'en cas d'achat. Le prêt fait l'objet d'une seconde facture, 2 000 € ou 3 000 €, due seulement s'il est accordé.
Voir la grille de Chalon-sur-Saône →