LMNP 2027 : ce que changerait le plafond d'amortissement, simulé à Bordeaux

LMNP 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances

Le projet de loi de finances pour 2027 (n° 3210) a été déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026. Son article 7 modifie l'article 39 C du code général des impôts, qui encadre l'amortissement des biens loués. Il vise le loueur en meublé non professionnel (LMNP) imposé au régime réel. Le micro-BIC, qui ne permet pas d'amortir, n'est pas touché.

Le texte du Gouvernement prévoit trois changements :

• Un plafond annuel : l'amortissement des locaux meublés n'est déductible que dans la limite d'un taux de 2,5 %, sans dépasser 7 000 € par an et par foyer fiscal. Pour un meublé de tourisme, le taux tombe à 1,5 % et le plafond à 5 000 €.
• La fin du report : aujourd'hui, l'amortissement qui ne peut pas être déduit une année est reporté sur les suivantes, sans limite de durée. Pour les exercices clos à compter du 1er janvier 2027, la part non déduite serait perdue.
• Un régime transitoire pour le stock : les amortissements en report au titre des exercices clos avant le 1er janvier 2027 resteraient déductibles jusqu'au 31 décembre 2036, dans la limite de la moitié du résultat imposable de chaque année.

Le plafond ne s'appliquerait pas aux logements situés dans certaines résidences : résidences destinées exclusivement aux étudiants, aux jeunes en formation ou aux personnes de plus de 65 ans, résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées, établissements de soins de longue durée. L'exposé des motifs justifie la mesure par le rapprochement de la location meublée et de la location nue, après la création du dispositif Jeanbrun. Selon l'évaluation préalable, elle entrerait en vigueur avec la loi de finances pour 2027.

PLF 2027 et LMNP : où en est le vote ?

Le 8 octobre 2026, la commission des finances de l'Assemblée a adopté deux amendements à l'article 7, qui vont dans des sens opposés :

• L'amendement I-CF1588 sort du plafond et de la fin du report les meublés loués avec un bail de résidence principale (bail meublé, bail étudiant ou bail mobilité de la loi du 6 juillet 1989) et ceux loués à des étudiants, à des jeunes en formation ou à des apprentis. Le plafond ne viserait plus, pour l'essentiel, que les meublés de tourisme et les autres locations meublées.
• L'amendement I-CF776 supprime toute déduction de l'amortissement pour un meublé de tourisme acquis à compter du 1er janvier 2027.

Ces votes de commission ne s'imposent pas à la séance. Pour un projet de loi de finances, la Constitution prévoit que la séance publique de la première assemblée examine le texte du Gouvernement : les amendements de la commission doivent y être adoptés à nouveau. La séance a commencé le 13 octobre 2026.

Où en est le texte (29 octobre 2026) : l'article 7 n'est pas voté définitivement. Le vote solennel de l'Assemblée sur la première partie du budget, qui contient l'article 7, est inscrit au 3 novembre 2026 ; le texte ira ensuite au Sénat, puis, en cas de désaccord, en commission mixte paritaire. Le taux, le plafond, les exclusions du meublé d'habitation et la date d'entrée en vigueur peuvent encore changer ou disparaître. Nous mettrons cet article à jour à chaque étape.

On lit parfois « suppression du LMNP en 2027 ». Ce n'est pas ce que prévoit le texte : le statut, le micro-BIC et le régime réel restent. C'est l'avantage de l'amortissement au réel qui serait réduit.

La règle en vigueur : amortissement et plus-value

Au régime réel, vous déduisez de vos loyers les charges et l'amortissement du logement (hors terrain) et du mobilier. L'article 39 C du code général des impôts limite déjà l'amortissement déductible : il ne peut pas dépasser le loyer diminué des autres charges. L'amortissement ne crée donc pas de déficit ; le surplus se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Un éventuel déficit dû aux charges se reporte, lui, pendant dix ans sur vos seuls revenus de location meublée.

Depuis la loi de finances pour 2025, pour les ventes réalisées à compter du 15 février 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans le calcul de la plus-value, avant l'abattement pour durée de détention. Les logements de certaines résidences-services (étudiants, seniors, personnes handicapées) en sont exclus. La plus-value est imposée à 19 %, plus 17,2 % de prélèvements sociaux, avec une exonération d'impôt après 22 ans de détention et de prélèvements sociaux après 30 ans.

Cette règle reste en place dans le projet. Un amortissement plafonné réduirait donc à la fois l'économie d'impôt pendant la location et la part réintégrée à la revente. Les seuils du statut et le choix entre micro-BIC et réel sont détaillés dans notre article LMNP ou LMP à Bordeaux.

LMNP 2027 et amortissement : simulation sur un studio étudiant à Bordeaux

Les montants ci-dessous sont des hypothèses, choisies pour illustrer le calcul : ni prix de marché, ni loyer garanti, ni rendement promis. Un studio meublé de 20 m² dans l'ancien, à Bordeaux, acheté 95 000 € (4 750 € par m², dans la fourchette des prix moyens des appartements bordelais vendus en 2025 selon les données publiques DVF). Pour simplifier, les frais de notaire sont laissés de côté.

• Loyer : 400 € par mois hors charges, soit 20 € par m² et 4 800 € par an, sous le loyer de référence majoré d'un studio meublé dans toutes les zones de Bordeaux (20,20 € par m² au plus bas selon l'arrêté préfectoral du 6 juillet 2026 ; voir l'encadrement des loyers à Bordeaux).
• Charges non récupérables : 1 280 € par an (taxe foncière 500 €, charges de copropriété 300 €, assurance 120 €, comptabilité 360 €).
• Amortissement : terrain estimé à 15 % du prix, non amortissable ; reste 80 750 € pour le logement, amorti à 3,5 % par an en moyenne (découpage par composants supposé). Mobilier de 4 000 € amorti sur cinq ans.
• Fiscalité : tranche d'imposition à 30 % et prélèvements sociaux de 18,6 %, le taux appliqué aux revenus de location meublée.

Cas 1 : achat comptant

Cas 2 : achat à crédit

Même studio, financé par un prêt de 95 000 € sur 20 ans à 3,50 % hors assurance, un taux d'exemple et non une prévision : mensualité de 550,96 €, dont 3 271,76 € d'intérêts la première année. Le résultat avant amortissement tombe à 248,24 € (4 800 € − 1 280 € − 3 271,76 €). Dans les deux règles, l'amortissement le ramène à zéro : pas d'impôt cette année-là.

La différence est ailleurs. Aujourd'hui, les 3 378,01 € d'amortissement non déduits (3 626,25 € − 248,24 €) sont mis en réserve et serviront quand les intérêts baisseront. Avec le projet, l'amortissement déductible est de 2 818,75 €, et les 2 570,51 € non déduits (2 818,75 € − 248,24 €) seraient perdus, en plus des 807,50 € écartés par le taux de 2,5 % : au total, les 3 378,01 € mis en réserve aujourd'hui disparaîtraient. Le coût apparaît donc plus tard, au fil des années.

Selon notre lecture, le plafond de 2,5 % vise l'amortissement des locaux, et non celui du mobilier : c'est l'hypothèse retenue ici. Si le texte voté était interprété autrement, l'écart serait plus grand. Enfin, si la version de la commission (amendement I-CF1588) était retenue, ce studio loué avec un bail meublé ou un bail étudiant sortirait du plafond : rien ne changerait pour lui.

Investir en meublé à Bordeaux avant le vote : la méthode

Un achat signé aujourd'hui relève des règles en vigueur, mais le plafond, s'il est voté, s'appliquerait aussi aux biens déjà loués : le texte du Gouvernement ne prévoit pas d'exception pour les achats antérieurs. Plutôt que d'attendre, chiffrez votre projet sous plusieurs hypothèses :

Pour les résidences étudiantes gérées, que le projet laisse hors plafond, lisez notre article sur l'investissement en résidence étudiante à Bordeaux ; pour la méthode générale, notre guide pour réussir un investissement locatif.

Cet article ne vaut pas conseil fiscal personnalisé. Pour votre situation, faites établir la simulation par un expert-comptable ou un conseiller fiscal, et refaites-la une fois la loi de finances pour 2027 publiée.