Article publié le 11 août 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
La demande étudiante à Bordeaux
étudiants à Bordeaux Métropole, selon la métropole, qui projette 115 000 étudiants à l'horizon 2030. Elle classe Bordeaux au 5e rang des pôles d'enseignement supérieur français.
Cette population nombreuse soutient la demande de petits logements meublés. Elle ne garantit pas le rendement d'un lot précis : tout dépend de l'emplacement de la résidence, de son prix, de ses services et de son exploitant.
Fiscalité : LMNP, fin du Censi-Bouvard et revente
| Régime | Principe | À savoir |
|---|---|---|
| LMNP au micro-BIC | Abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes, jusqu'à 77 700 € en 2025 | Aucun amortissement déduit |
| LMNP au régime réel | Déduction des charges réelles et de l'amortissement du bien et du mobilier | Les résidences étudiantes sont exclues de la réintégration des amortissements à la revente |
| Censi-Bouvard | Réduction d'impôt sur le revenu pour l'achat d'un logement en résidence avec services | Réservé aux acquisitions faites du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2022 |
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits en LMNP sont ajoutés à la plus-value lors de la revente. Certains biens situés en résidences-services, dont les résidences étudiantes, échappent à cette règle. L'amortissement garde donc tout son intérêt pour ce type de bien.
Le Censi-Bouvard n'a pas été prolongé après 2022. Les investisseurs qui avaient acheté avant cette date continuent de bénéficier de leur réduction d'impôt jusqu'à la fin de leur engagement. Une publicité qui vous le propose pour un achat en 2025 doit vous alerter.
Depuis la publication : pour les revenus 2026, déclarés en 2027, le plafond du micro-BIC pour la location meublée de longue durée passe à 83 600 €. Source : Service-Public.
Les risques à regarder de près
- La défaillance de l'exploitant : si la résidence est mal gérée ou mal remplie, il peut demander à renégocier le loyer ou cesser de le payer.
- Le renouvellement du bail : à son terme, le loyer peut être renégocié, à la baisse comme à la hausse.
- La revente : le lot est occupé par un exploitant. Les acheteurs potentiels sont moins nombreux que pour un appartement classique.
- Les rendements annoncés : ils sont souvent calculés sur le prix hors taxes, avant charges et avant impôt. Demandez la base de calcul.
Nous ne donnons pas de rendement moyen : aucune source officielle ne le publie, et il varie beaucoup d'une résidence à l'autre.
Checklist avant de signer
- Lire le bail commercial en entier : durée, loyer, indexation, charges et travaux à votre charge, conditions de sortie.
- Examiner les comptes de l'exploitant et le taux d'occupation de ses autres résidences.
- Comparer le prix au mètre carré avec celui d'un appartement ancien ou neuf du même quartier.
- Vérifier l'emplacement : distance des campus et des transports, services de la résidence.
- Faire relire le contrat de réservation et l'acte par un notaire.
- Faire simuler le financement avec votre banque avant de signer : mensualité, assurance, apport.
Pour un achat locatif à Bordeaux et son financement, voir notre page investissement locatif à Bordeaux.
Sources (4)
- BOFiP – Réduction d'impôt pour l'acquisition de logements destinés à la location meublée non professionnelle (article 199 sexvicies du CGI)
- impots.gouv.fr – Plus-value immobilière : réintégration des amortissements LMNP et exceptions
- Service-Public.fr – Revenus d'une location meublée (LMNP) : micro-BIC et régime réel
- Bordeaux Métropole – Enseignement supérieur et recherche
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
Comment fonctionne une résidence étudiante gérée
Vous achetez un ou plusieurs logements meublés dans une résidence, souvent sur plan (vente en l'état futur d'achèvement). Vous les confiez à un exploitant, qui gère la résidence : accueil, entretien, location aux étudiants. Trois éléments décident de la qualité de l'investissement :
Le propriétaire loue en meublé, sous le régime du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Il n'a pas de gestion locative à assurer, mais il n'a pas non plus la main sur le choix des locataires ni sur le niveau des loyers demandés aux étudiants.