Dispositif Jeanbrun à Bordeaux : neuf ou ancien avec travaux

Le dispositif Jeanbrun : un amortissement pour la location nue

Le nom officiel du dispositif Jeanbrun est « Relance logement » ; on parle aussi de statut du bailleur privé. Créé par la loi de finances pour 2026, il figure à l'article 31 du code général des impôts. Ce n'est pas une réduction d'impôt comme l'ancien Pinel, mais une déduction de vos revenus fonciers au titre de l'amortissement du logement. Il vise les logements acquis entre le 21 février 2026 et le 31 décembre 2028 (date de l'acte, ou du dépôt du permis pour une construction). Vos engagements :

• Louer nu comme résidence principale du locataire, au moins neuf ans, avec une première location dans les douze mois qui suivent l'achèvement ou l'achat.
• Respecter un plafond de loyer et des plafonds de ressources du locataire : location intermédiaire, sociale ou très sociale.
• Ne pas louer à un membre de votre foyer fiscal ni à un parent jusqu'au deuxième degré.
• Déclarer au régime réel : l'option se prend dans la déclaration de l'année d'achèvement ou d'achat. Elle est irrévocable et exclut le micro-foncier.

L'amortissement se calcule sur le prix d'achat net de frais, sans les frais de notaire, majoré dans l'ancien du montant des travaux. Le terrain, estimé forfaitairement à 20 % de ce total, ne s'amortit pas : la base est donc de 80 % du prix, travaux compris. La déduction est plafonnée à 8 000 € par an et par foyer fiscal, 10 000 € si au moins la moitié des loyers concernés vient de la location sociale, 12 000 € de la location très sociale.

Si vos charges et l'amortissement dépassent vos loyers, la part du déficit qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur vos autres revenus jusqu'à 10 700 € par an, selon Service-Public. En contrepartie, à la revente, le prix d'achat retenu pour la plus-value est diminué des amortissements déduits. Si un engagement n'est pas tenu, ces amortissements sont réintégrés dans vos revenus fonciers. Le dispositif ne se cumule pas, pour le même logement, avec le Denormandie, le Pinel ou le Malraux.

Dispositif Jeanbrun dans le neuf ou dans l'ancien : les conditions

Dans les deux cas, le logement doit se trouver dans un bâtiment d'habitation collectif : les maisons individuelles sont exclues aujourd'hui.

• Dans le neuf : un appartement acheté neuf ou sur plan (VEFA), ou que vous faites construire. Taux annuel : 3,5 % en location intermédiaire, 4,5 % en sociale, 5,5 % en très sociale.
• Dans l'ancien : des travaux d'au moins 30 % du prix d'achat, répondant aux critères d'une réhabilitation lourde et amenant le logement en classe A ou B du diagnostic de performance énergétique (DPE), ou des travaux qui reviennent à produire un immeuble neuf. Taux annuel : 3 %, 3,5 % ou 4 %. Les monuments historiques et les immeubles labellisés par la Fondation du patrimoine sont exclus.

Le piège de l'ancien est la classe énergétique. Dans un appartement, passer en A ou B dépend souvent de l'immeuble : isolation des façades et de la toiture, chauffage collectif. Ces travaux se votent en assemblée générale de copropriété, à son rythme. Avant toute offre, faites établir ce que le DPE après travaux peut réellement atteindre.

Dispositif Jeanbrun à Bordeaux : zone A, loyer plafond et encadrement

Le plafond de loyer dépend de la zone. Dans le zonage A/B/C révisé par l'arrêté du 23 juin 2026, Bordeaux est en zone A, comme Le Bouscat, Mérignac, Pessac, Talence, Gradignan, Cestas et Léognan. Bègles, Villenave-d'Ornon, Cenon, Lormont, Floirac, Eysines et Blanquefort sont en zone B1, comme Libourne ; Ambès est en zone B2.

En location intermédiaire, le plafond mensuel hors charges d'un bail signé en 2026 est de 14,64 € par mètre carré en zone A et de 11,80 € en zone B1 (10,26 € en zones B2 et C, « sur agrément » selon Service-Public). Il est multiplié par un coefficient de 0,7 + 19 ÷ S, arrondi à deux décimales et limité à 1,2, puis par S : la surface habitable augmentée de la moitié des annexes (cave, balcon…), dans la limite de 8 m², garages et parkings exclus.

En zone A, le revenu fiscal de référence 2024 du locataire ne doit pas dépasser 44 344 € pour une personne seule et 66 276 € pour un couple.

Dans la ville de Bordeaux, l'encadrement des loyers s'ajoute : retenez le plus bas des deux plafonds, adresse par adresse. L'expérimentation arrive à son terme le 23 novembre 2026 ; le Sénat a adopté le 21 octobre 2026, en première lecture, une proposition de loi qui la prolongerait de deux ans.

Dispositif Jeanbrun : un exemple chiffré pour un appartement à Bordeaux

Les montants ci-dessous sont imaginés pour illustrer le calcul : ni prix de marché ni rentabilité promise. Un T2 ancien de 45 m² avec un balcon de 6 m², dans un immeuble collectif à Bordeaux, acheté 180 000 €. Les travaux, 60 000 € sur devis (33 % du prix), le portent en classe B. Il est loué en intermédiaire.

Les frais de notaire sont d'environ 15 200 €, calculés comme dans notre guide des frais de notaire en Gironde. Le prêt de 240 000 € couvre le prix et les travaux, sur 25 ans à 3,50 % hors assurance (un taux d'exemple, pas une prévision) : mensualité de 1 201,50 €, dont 8 302,52 € d'intérêts la première année.

Sur une année pleine à 772 € par mois, les loyers font 9 264 €, avec 1 450 € de charges non récupérables. Les loyers couvrent d'abord les intérêts ; les 961,48 € restants ne couvrent pas charges et amortissement (7 210 €). Le déficit de 6 248,52 € s'impute sur vos autres revenus : dans la tranche à 30 %, votre impôt baisse d'environ 1 875 € cette année-là.

L'effort de trésorerie reste réel : loyers moins charges et mensualités laissent 6 603,96 € par an à votre charge, environ 550 € par mois avant impôt et 394 € après. S'y ajoutent les mois de travaux sans loyer, une éventuelle vacance et, à la revente, une plus-value calculée sur un prix d'achat diminué des 51 840 € amortis.

LMNP ou Jeanbrun : ce qu'il faut comparer

Le loueur en meublé non professionnel (LMNP) déclare ses loyers en bénéfices industriels et commerciaux ; notre article LMNP ou LMP à Bordeaux détaille ses seuils. Les deux régimes ne répondent pas aux mêmes projets :

Où en est le texte (29 octobre 2026) : l'article 7 du projet de loi de finances pour 2027, déposé le 1er octobre, propose de limiter l'amortissement déductible en LMNP à 2,5 % par an et 7 000 € par foyer fiscal (1,5 % et 5 000 € pour un meublé de tourisme), avec des exceptions pour certaines résidences d'étudiants ou de personnes âgées. Le vote solennel de l'Assemblée sur cette partie du budget est prévu le 3 novembre 2026, puis le texte ira au Sénat. Rien n'est voté : ces chiffres peuvent changer ou disparaître.

Comparez sur toute la durée de détention, revente comprise, avec votre tranche d'imposition, et refaites le calcul une fois le budget 2027 publié. Cet article ne vaut pas conseil fiscal personnalisé : pour votre situation, consultez un conseiller fiscal ou un expert-comptable.

Le projet de loi qui pourrait assouplir le dispositif Jeanbrun dans l'ancien

Le projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement, déposé au Sénat le 25 juin 2026 en procédure accélérée, modifie dans son article 4 les conditions de l'ancien, sans toucher aux taux ni aux plafonds.

Où en est le texte (29 octobre 2026) : la version adoptée par le Sénat le 8 juillet 2026 remplace le seuil de travaux par un seul critère énergétique (classe D au moins, E pour un logement parti de G), sans condition d'immeuble collectif, et l'ouvre aux locaux transformés en logements. La commission des affaires économiques de l'Assemblée a retenu le 23 septembre 2026 une autre version : au moins 20 % de travaux et un gain de deux classes pour un logement F ou G, d'une classe pour un logement E, en gardant l'ouverture aux locaux transformés. La séance publique est prévue à partir du 17 novembre 2026, puis les deux assemblées devront s'accorder. Les nouvelles règles s'appliqueraient au lendemain de la publication de la loi.

Ne bâtissez donc pas votre plan sur des règles en discussion : un achat signé aujourd'hui relève des conditions en vigueur, 30 % de travaux et classe A ou B.

Préparer un achat en dispositif Jeanbrun : la méthode

1. 01Vérifiez le loyer possible à l'adresse : plafond Jeanbrun avec son coefficient et loyer de référence majoré ; comparez le plus bas au loyer réel du quartier.
2. 02Choisissez l'immeuble avant l'appartement : procès-verbaux d'assemblée générale, DPE collectif, plan pluriannuel de travaux.
3. 03Faites chiffrer les travaux avant l'offre : devis et DPE projeté, pour vérifier les 30 % et la classe A ou B.
4. 04Financez l'achat et les travaux ensemble, avec un déblocage des fonds qui suit le chantier.
5. 05Simulez l'impôt sur neuf ans et la revente avec un conseiller fiscal, face à une location meublée.
6. 06Tenez les délais : location dans les douze mois, option dans la déclaration de revenus.

Pour la méthode générale, lisez aussi notre guide pour réussir un investissement locatif.