Article publié le 20 juin 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
LMNP et LMP : les deux statuts et leurs seuils
Les revenus d'une location meublée sont imposés comme des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Deux conditions, qu'il faut réunir ensemble, font de vous un loueur professionnel : les recettes annuelles du foyer fiscal dépassent 23 000 €, et elles sont supérieures à vos autres revenus d'activité (salaires, autres bénéfices). Si l'une des deux manque, vous êtes loueur non professionnel.
| Point | LMNP (non professionnel) | LMP (professionnel) |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes de 23 000 € ou moins, ou inférieures aux autres revenus d'activité du foyer | Recettes de plus de 23 000 € et supérieures aux autres revenus d'activité du foyer |
| Régime d'imposition | Micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 % pour une location de longue durée) ou régime réel | Micro-BIC sous les plafonds, sinon régime réel |
| Déficit | Reportable 10 ans sur les seuls revenus de location meublée | Imputable sur le revenu global, sans limite de montant |
| Plus-value à la revente | Régime des particuliers, avec réintégration des amortissements depuis 2025 | Régime des plus-values professionnelles, exonération possible |
Les cotisations sociales suivent une règle proche. Sous 23 000 € de recettes, vous ne payez que des prélèvements sociaux. Au-delà, des cotisations sociales sont dues si vos recettes dépassent aussi vos autres revenus d'activité, ou si vous louez en meublé de tourisme ; pour une location de longue durée qui reste inférieure à vos autres revenus, seuls les prélèvements sociaux sont dus. Dans tous les cas, vous déclarez le début de l'activité au guichet unique des formalités des entreprises, dans les 15 jours qui suivent le début de la location.
Depuis la publication : pour les revenus 2026, déclarés en 2027, le plafond du micro-BIC passe à 83 600 € pour la location de longue durée. La loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 a porté le taux global des prélèvements sociaux sur les revenus de location meublée non professionnelle de 17,2 % à 18,6 % ; la location nue reste à 17,2 %. Sources : Service-Public et impots.gouv.fr.
Ce que change la réintégration des amortissements
En LMNP au régime réel, vous déduisez chaque année l'amortissement du bien et du mobilier. Jusqu'en 2025, ces amortissements n'étaient pas repris à la revente. La loi de finances pour 2025 (loi n° 2025-127 du 14 février 2025, article 84) change la règle pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025 : le prix d'acquisition est diminué des amortissements déduits, avant l'abattement pour durée de détention.
Exemple simplifié, hors frais et forfaits : un studio acheté 200 000 € et vendu 240 000 €, avec 60 000 € d'amortissements déduits.
| Calcul | Avant la réforme | Depuis le 15 février 2025 |
|---|---|---|
| Prix de vente | 240 000 € | 240 000 € |
| Prix d'acquisition retenu | 200 000 € | 140 000 € (200 000 € − 60 000 €) |
| Plus-value avant abattements | 40 000 € | 100 000 € |
Le micro-BIC n'est pas concerné, puisqu'il ne permet pas d'amortir. Certains biens situés en résidences-services (résidences étudiantes, résidences pour seniors, résidences pour personnes handicapées) échappent à la réintégration. L'exonération d'impôt sur la plus-value après 22 ans de détention, et de prélèvements sociaux après 30 ans, reste inchangée.
Depuis la publication : la réintégration est toujours en vigueur. La loi de finances pour 2026 (loi du 19 février 2026) n'a pas plafonné l'amortissement en LMNP. Le projet de loi de finances pour 2027, en discussion au Parlement à l'automne 2026, propose de le plafonner : rien n'est voté à ce jour. Sources : impots.gouv.fr et Service-Public.
Plus-value en LMP : une exonération sous conditions
Le loueur professionnel relève du régime des plus-values professionnelles. Il peut être exonéré à la revente si son activité de location meublée dure depuis au moins cinq ans et si ses recettes restent modestes :
- exonération totale : recettes inférieures à 90 000 € hors taxes en moyenne sur les deux années civiles précédant la cession ;
- exonération partielle : recettes comprises entre 90 000 € et 126 000 € hors taxes.
Ces seuils ne sont pas nouveaux en 2025. L'exonération ne concerne pas le loueur non professionnel.
À Bordeaux : trois points à connaître avant d'acheter
- Une demande locative étudiante : Bordeaux Métropole compte environ 105 000 étudiants, ce qui alimente la demande de petits logements meublés.
- Un loyer plafonné : à Bordeaux, l'encadrement des loyers s'applique aux locations vides et meublées, avec des loyers de référence propres à chaque catégorie. Le calcul de rendement doit partir du plafond.
- Le meublé de tourisme est une autre activité : il relève de règles locales strictes (enregistrement, changement d'usage, durée) et d'un abattement fiscal réduit pour les meublés non classés.
Nous ne donnons pas de rendement moyen : il dépend du prix d'achat, du loyer plafonné, des charges et du statut fiscal choisi.
Sources (7)
- Service-Public.fr – Revenus d'une location meublée (LMNP) : régimes, seuils et formalités
- Service-Public.fr – Cotisations sociales sur la location d'un meublé
- Service-Public.fr (Entreprendre) – Régime fiscal du loueur en meublé professionnel : plus-values
- impots.gouv.fr – Plus-value immobilière et réintégration des amortissements LMNP
- BOFiP – Location meublée : régime fiscal, déficits LMNP et LMP
- Bordeaux Métropole – Enseignement supérieur et recherche
- Ville de Bordeaux – L'encadrement des loyers à Bordeaux
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
Comment choisir son statut
Le statut n'est pas un choix libre : il découle de vos recettes et de vos autres revenus, constatés chaque année. Ce que vous choisissez, c'est surtout le régime d'imposition et le projet qui va avec. Trois situations courantes :
Avant d'acheter, faites chiffrer la durée de détention prévue, la revente et les cotisations par un expert-comptable ou un notaire. Pour la recherche du bien et son financement, voir notre page investissement locatif à Bordeaux.