DPE 2028 : acheter un logement classé F pour le louer à Bordeaux

DPE 2028 location : ce qui change pour un logement F

Depuis la loi Climat et résilience, la performance énergétique fait partie des critères du logement décent. En France métropolitaine, le seuil se relève par étapes :

La règle s'applique quand un bail est signé, renouvelé ou tacitement reconduit. Un bail en cours au 1er janvier 2028 ne s'arrête donc pas ce jour-là : c'est à son renouvellement ou à sa reconduction que le logement F devient non décent. Le locataire peut alors demander les travaux, et le juge peut les ordonner ou réduire le loyer.

Autre effet, déjà en vigueur : pour un bail signé, renouvelé ou reconduit depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé.

Vérifier l'étiquette avant tout : le DPE a changé en 2026

Un logement chauffé à l'électricité peut être mieux classé sans travaux : depuis le 1er janvier 2026, l'électricité compte pour 1,9 et non plus 2,3 dans le calcul de l'énergie primaire du DPE. Un arrêté du 19 août 2026 l'abaisse à 1,7 à partir du 1er janvier 2027. Un logement chauffé à l'électricité affiché F peut donc gagner une classe une fois son diagnostic recalculé.

Un DPE établi en 2025 ou avant reste valable, et peut être mis à jour gratuitement, sans nouvelle visite, si son étiquette s'améliore. Avant de négocier, vérifiez :

• La date du DPE : il vaut 10 ans s'il a été établi depuis le 1er juillet 2021 ; ceux de 2018 au 30 juin 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2025.
• Le mode de chauffage : le changement de coefficient ne vise que l'électricité.
• La mise à jour : un F qui devient E change toute la négociation.

Négocier la décote d'un logement F : partir du coût des travaux

Il n'existe pas de « bonne » décote en pourcentage pour un logement F. Le prix juste part de ce que le bien vaudra rénové, moins ce qu'il faut payer pour y arriver, calculé sur le bien précis.

L'audit énergétique, si le bien est une maison

Pour la vente d'une maison individuelle, ou d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire, classé E, F ou G, le vendeur doit fournir un audit énergétique. Valable 5 ans, il propose un parcours de travaux dont la première étape atteint au moins la classe E, avec une estimation des coûts et des aides. Pour un appartement en copropriété, il n'est pas exigé.

L'audit donne un ordre de grandeur, pas un prix ferme : complétez-le par des devis d'entreprises RGE (reconnues garantes de l'environnement), si possible avant l'offre.

Pour rédiger l'offre, lisez notre guide pour faire une offre d'achat au bon prix.

DPE F location 2028 : le calendrier des travaux à tenir

Un logement F acheté vide doit atteindre au moins la classe E avant tout bail signé à partir du 1er janvier 2028. Un bail signé avant reste valable jusqu'à son renouvellement, mais rénover un logement occupé est plus long et plus cher : mieux vaut finir les travaux avant d'installer un locataire.

Entre l'offre acceptée et l'acte, comptez souvent trois mois. Viennent ensuite les entreprises à réserver, les travaux, puis un nouveau DPE. Pour un achat fin 2026 ou en 2027, la marge est courte : planifiez à rebours.

1. 01Avant l'offre : DPE, audit, visite d'une entreprise, règles d'urbanisme (façade, fenêtres).
2. 02Avant le compromis : devis détaillés, et montant à emprunter, travaux compris, dans la condition suspensive de prêt.
3. 03Entre compromis et acte : prêt, éco-PTZ, demande de MaPrimeRénov', réservation des entreprises.
4. 04Après l'acte : travaux, puis nouveau DPE par un diagnostiqueur certifié.
5. 05Mise en location : bail signé une fois la nouvelle classe établie.

Ne démarrez pas les travaux avant d'avoir déposé vos demandes d'aides : MaPrimeRénov' doit être demandée avant le début des travaux.

Exemple chiffré : une échoppe bordelaise classée F

Prenons une échoppe à Bordeaux, chauffée au gaz, classée F, affichée 360 000 €. Tous les montants sont des hypothèses pour montrer la méthode, pas des prix de marché ni des coûts réels : seuls vos devis et les ventes comparables comptent.

Face au prix affiché, l'écart est de 30 000 €, soit 8,3 %. Ce n'est pas une décote type : il découle des seules hypothèses ci-dessus.

Offre acceptée à 330 000 € : avec la méthode de notre guide des frais de notaire en Gironde (droits de mutation à 6,3185 %, prêt garanti par une caution), les frais d'achat sont d'environ 26 241,79 €, dont 20 851,05 € de droits de mutation.

Financement de l'exemple : un apport de 26 241,79 € pour les frais, un éco-PTZ de 30 000 € sur 15 ans pour trois actions de travaux, et un prêt de 350 000 € (prix et 20 000 € de travaux restants) sur 25 ans à un taux hypothétique de 3,50 %. Mensualité par la formule du prêt amortissable : 1 752,18 € hors assurance. L'éco-PTZ coûte 30 000 € ÷ 180 mois = 166,67 €. Total : 1 918,85 € par mois, hors assurance et frais de caution.

La banque vérifiera que la mensualité reste sous 35 % de vos revenus, assurance comprise : voyez notre guide DPE et crédit immobilier. Côté recettes, le loyer est plafonné à Bordeaux : lisez notre guide de l'encadrement des loyers à Bordeaux.

Éco-PTZ, MaPrimeRénov' et projets de loi : ce qui est sûr et ce qui ne l'est pas

L'éco-PTZ est ouvert aux bailleurs, sans condition de ressources, si le logement est loué en résidence principale dans les 6 mois qui suivent les travaux. Il va de 7 000 € (fenêtres) à 30 000 € (trois actions ou plus) sur 15 ans, et jusqu'à 50 000 € sur 20 ans pour une rénovation globale avec un gain d'au moins deux classes. Travaux par une entreprise RGE ; demandé avec le prêt d'achat, ses devis peuvent suivre jusqu'au versement. Il est prévu jusqu'au 31 décembre 2027 : voyez notre guide de l'éco-PTZ à Bordeaux.

MaPrimeRénov' est ouverte aux bailleurs qui s'engagent à louer au moins 6 ans en résidence principale. La rénovation d'ampleur vise les classes E, F ou G, exige un gain de deux classes et un Accompagnateur Rénov' ; son taux va de 80 % à 10 % selon les revenus, dans la limite de 30 000 € HT de dépenses (40 000 € pour un gain de trois classes ou plus). Depuis le 1er septembre 2026, elle est refusée si un chauffage au gaz est conservé dans une maison : un point décisif pour une échoppe au gaz.

Où en est le texte (29 octobre 2026) : le projet de loi de finances pour 2027 est en discussion à l'Assemblée nationale (vote solennel de la première partie prévu le 3 novembre 2026). Les crédits et règles de MaPrimeRénov' pour 2027 ne sont pas votés. Ne comptez la prime qu'après son accord.

Le projet de loi « relance et décentralisation du logement », adopté par le Sénat le 8 juillet 2026, prévoit, dans la version de la commission de l'Assemblée nationale, qu'un logement sous le niveau exigé reste réputé décent si le propriétaire a signé avant le 1er janvier 2030 un contrat de travaux qui permet de l'atteindre et versé un acompte d'au moins 30 %, pendant trois ans au plus après cet acompte.

Où en est le texte (29 octobre 2026) : version de la commission de l'Assemblée nationale (texte n° 3188), séance publique prévue à partir du 17 novembre 2026. Tant que la loi n'est pas adoptée et publiée, le calendrier actuel s'applique : G depuis 2025, F en 2028, E en 2034.

DPE F location : que faire, avec un chasseur et un courtier

Vous possédez déjà un logement F loué ? Mettez le DPE à jour, demandez des devis et prévoyez les travaux avant le prochain renouvellement du bail. Vous voulez acheter ? Un logement F est une affaire ou un piège selon le prix payé face au coût réel des travaux. Notre guide de l'investissement locatif donne la méthode de rentabilité.

Voyez aussi notre page investissement locatif à Bordeaux, ou décrivez votre projet : l'étude de votre budget est offerte.