Encadrement des loyers à Bordeaux en 2025 : comment ça marche

Un dispositif expérimental, en vigueur depuis juillet 2022

L'encadrement du niveau des loyers est une expérimentation prévue par la loi Elan du 23 novembre 2018. Un décret du 2 septembre 2021 l'a mis en œuvre à Bordeaux. À Bordeaux, il s'applique aux baux signés ou renouvelés depuis le 15 juillet 2022. La loi 3DS du 21 février 2022 a prolongé l'expérimentation jusqu'en 2026.

Chaque année, le préfet de la Gironde fixe par arrêté les loyers de référence. Ils varient selon la zone, l'époque de construction, le nombre de pièces, le type de logement (appartement ou maison) et le mode de location (vide ou meublée). L'arrêté ne s'applique qu'aux baux de résidence principale conclus ou renouvelés après son entrée en vigueur.

Depuis la publication : l'expérimentation arrive à échéance le 23 novembre 2026, sauf prolongation par la loi. Le 14 octobre 2026, la commission des affaires économiques du Sénat a adopté un texte qui la prolonge de deux ans ; il n'est pas définitif. À ne pas confondre avec le décret du 20 juillet 2026, qui reconduit jusqu'au 31 juillet 2027 l'encadrement de l'évolution des loyers en zone tendue : c'est un autre dispositif. Sources : Sénat et Service-Public.

Comment se calcule le plafond de loyer

Trois montants, exprimés en euros par mètre carré, sont fixés pour chaque catégorie de logement :

• le loyer de référence : le loyer médian observé dans la zone, d'après l'observatoire local des loyers ;
• le loyer de référence majoré : le loyer de référence augmenté de 20 %. C'est le plafond du loyer de base ;
• le loyer de référence minoré : le loyer de référence diminué de 30 %. Si le loyer de base est inférieur à ce montant, le propriétaire peut demander une réévaluation au renouvellement du bail.

Le plafond vise le loyer de base, hors charges et hors complément de loyer. Le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré. Voici un calcul avec un loyer de référence supposé de 15 € par mètre carré, pour un logement de 30 m² :

Ces chiffres illustrent le calcul : ils ne correspondent à aucune zone de Bordeaux. Les valeurs réelles figurent dans l'arrêté préfectoral de l'année.

Le complément de loyer : un cas exceptionnel

Un complément de loyer permet de dépasser le plafond. Il faut réunir deux conditions : le logement présente des caractéristiques particulières de localisation ou de confort, et le loyer de base est déjà égal au loyer de référence majoré. Le bail doit indiquer le montant du complément et les caractéristiques qui le justifient. La ville de Bordeaux cite comme exemples un jardin privatif, un balcon, une piscine ou une vue sur un patrimoine classé.

Le complément est interdit, notamment, dans les cas suivants :

• sanitaires sur le palier ;
• humidité, infiltrations ou problème d'évacuation d'eau ;
• logement classé F ou G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ;
• fenêtres qui laissent passer l'air de façon anormale ;
• vis-à-vis à moins de dix mètres, ou pièce principale mal exposée ;
• installation électrique dégradée.

Pas de « complément de loyer vert » : les pages officielles consultées ne prévoient aucune majoration de loyer pour un bon classement énergétique. Un logement classé F ou G ne peut, à l'inverse, recevoir aucun complément. Le locataire peut contester un complément devant la commission départementale de conciliation dans les trois mois qui suivent la signature du bail.

Depuis la publication : dans le texte adopté par la commission du Sénat le 14 octobre 2026, le délai de contestation du loyer et du complément passerait à un an. Ce texte n'est pas définitif.

Sanctions et recours

Un locataire dont le loyer dépasse le plafond peut saisir le tribunal judiciaire pour récupérer les sommes trop perçues. Le préfet peut aussi mettre le bailleur en demeure de respecter la règle, puis lui infliger une amende allant jusqu'à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale.

Deux règles de 2022 et 2024 touchent les logements énergivores : depuis le 24 août 2022, le loyer d'un logement classé F ou G ne peut plus être révisé chaque année ni augmenté lors d'un changement de locataire, et depuis le 22 août 2024, il ne peut plus être augmenté lors du renouvellement du bail.

Ce que cela change pour un investisseur

L'encadrement ne rend pas un investissement impossible, mais il impose de bâtir le calcul de rendement sur le loyer plafonné :

1. 01Partir du plafond de la zone et de la catégorie du logement, pas du loyer affiché dans les annonces voisines.
2. 02Ne pas compter sur un complément de loyer : il reste réservé à des caractéristiques rares et se conteste.
3. 03Vérifier le DPE avant d'acheter : un logement classé F ou G ne peut ni recevoir de complément ni voir son loyer augmenté au renouvellement.
4. 04Distinguer vide et meublé : chaque catégorie a ses propres loyers de référence.
5. 05Vérifier le périmètre : la liste officielle cite Bordeaux. Les communes voisines n'y figurent pas, mais la règle peut évoluer, comme le montre l'actualité de 2026.

Pour chiffrer un achat locatif avec le loyer plafonné, voir notre page investissement locatif à Bordeaux.