Taux immobilier novembre 2026 : ce que la hausse coûte à Bordeaux

Taux immobilier novembre 2026 : les derniers chiffres publiés

Deux séries publiques mesurent chaque mois les taux des crédits immobiliers en France. La première vient de la Banque de France : le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, atteint 3,32 % en août 2026 (chiffre provisoire), après 3,30 % en juillet et 3,27 % en juin. Il était de 3,10 % en août 2025. Cette publication est parue le 6 octobre 2026.

La seconde vient de l'Observatoire Crédit Logement/CSA, qui suit les prêts garantis par Crédit Logement. Son taux moyen, hors assurance et hors coût de la garantie, s'établit à 3,40 % en septembre 2026, après 3,31 % en août : 0,09 point de plus en un mois. Pour un achat dans l'ancien, il est de 3,40 % en septembre. Les deux séries ne mesurent pas exactement la même chose, mais vont dans le même sens.

Côté Banque centrale européenne (BCE), le Conseil des gouverneurs a laissé ses trois taux directeurs inchangés le 29 octobre 2026 : 2,50 % pour la facilité de dépôt, 2,65 % pour les opérations principales de refinancement. Il relève dans son communiqué que les conditions de financement se sont resserrées depuis sa réunion de septembre.

Chiffres à jour au 29 octobre 2026. Les taux d'octobre de l'Observatoire Crédit Logement/CSA paraissent vers la mi-novembre, et ceux de septembre de la Banque de France début novembre. Les calculs de cet article reposent sur les taux de septembre 2026.

Taux immobilier 2026 sur 20 et 25 ans

Le taux moyen mélange toutes les durées. L'Observatoire Crédit Logement/CSA publie aussi le taux moyen des prêts à taux fixe par durée, trimestre après trimestre :

La hausse s'est faite en deux temps. De décembre à juin, les taux sur 20 et 25 ans n'ont gagné que 0,05 point. De juin à septembre, ils ont pris 0,17 point sur 20 ans et 0,15 point sur 25 ans. Plus le prêt est long, plus il coûte cher : en septembre, l'écart entre 15 et 25 ans atteint 0,24 point.

Les prêts longs restent pourtant très utilisés : au 3e trimestre 2026, la durée moyenne des prêts suivis par l'Observatoire est de 252 mois, soit 21 ans. C'est souvent la durée qui fait tenir la mensualité dans le budget.

Ce que la hausse coûte sur un appartement à Bordeaux

Prenons un appartement ancien de 60 m² à Bordeaux. D'après la Chambre des notaires de la Gironde, le prix médian des appartements anciens à Bordeaux était de 4 110 € le mètre carré en 2025 : l'appartement vaut donc 246 600 €. Notre propre calcul sur les ventes de 2025 publiées dans les demandes de valeurs foncières (DVF), le fichier public des ventes, donne un chiffre très proche : 4 129 € le mètre carré, sur 3 414 ventes d'un appartement seul. L'acheteur paie les frais de notaire, environ 8 % du prix dans l'ancien, avec son apport, et emprunte les 246 600 €.

Comparons les taux moyens de décembre 2025 et de septembre 2026, sur 20 et sur 25 ans :

Mensualités constantes calculées par la formule standard du prêt amortissable, hors assurance, hors frais de garantie et de dossier, intérêts arrondis à l'euro. Ce sont des exemples construits sur des taux moyens du marché, pas des taux qui vous seraient proposés.

La hausse de 2026 se voit donc peu sur la mensualité, environ 26 à 28 € par mois, mais elle pèse sur le coût total : 6 600 à 7 900 € de plus sur la durée du prêt. Pour situer le prix d'un bien précis, quartier par quartier, voyez nos repères sur le prix de l'immobilier à Bordeaux.

20 ou 25 ans : la mensualité contre le coût total

Le choix de la durée pèse beaucoup plus que la hausse des derniers mois. Avec les taux moyens de septembre 2026, le même prêt de 246 600 € coûte :

• Sur 20 ans à 3,39 % : 1 416,28 € par mois et 93 307 € d'intérêts.
• Sur 25 ans à 3,45 % : 1 227,93 € par mois et 121 780 € d'intérêts.
• L'écart : 188,35 € de moins par mois sur 25 ans, mais 28 473 € d'intérêts en plus.

La durée se choisit souvent par nécessité. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) limitent la mensualité à 35 % de vos revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans, 27 ans avec un différé pour un achat sur plan ou de gros travaux. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs prêts de chaque trimestre.

Dans notre exemple, la mensualité hors assurance de 1 416,28 € sur 20 ans tient dans 35 % d'un revenu net d'au moins 4 047 € par mois, sans autre crédit. Sur 25 ans, 1 227,93 € suffit à partir de 3 508 €. L'assurance s'ajoute à la mensualité dans ce calcul : il faut donc un revenu un peu plus élevé dans les deux cas. Notre guide de la capacité d'emprunt détaille le calcul.

Taux d'usure 2026 : les plafonds du 4e trimestre

Le taux d'usure est le taux maximal qu'une banque peut pratiquer. Il se compare au TAEG (taux annuel effectif global), qui comprend le taux d'intérêt, mais aussi l'assurance emprunteur, les frais de dossier, la garantie et les frais d'un intermédiaire comme un courtier. La Banque de France le calcule chaque trimestre. Du 1er octobre au 31 décembre 2026, les plafonds sont les suivants :

Pour un prêt de 25 ans au taux moyen de 3,45 %, il reste près de 2 points sous le plafond de 5,40 % pour l'assurance et les frais. L'usure gêne surtout les emprunteurs dont l'assurance coûte cher, à cause de l'âge ou de l'état de santé, et les prêts plus courts, dont le plafond est plus bas.

L'Observatoire Crédit Logement/CSA note que ces plafonds, calculés à partir des taux des mois passés, peuvent se trouver décalés quand les taux du marché montent vite. Les prochains plafonds s'appliqueront au 1er janvier 2027. Si votre projet passe par un taux variable, notre guide du taux variable immobilier explique le fonctionnement du plafond de variation.

Ce qui fait varier le taux de votre dossier

Les taux moyens cachent de grands écarts. En septembre 2026, sur 25 ans, un quart des emprunteurs suivis par l'Observatoire Crédit Logement/CSA ont obtenu moins de 3,07 %, et un quart ont payé plus de 3,82 %. Sur notre prêt de 246 600 €, ces deux taux donnent 1 178,40 € et 1 277,26 € par mois : 98,86 € d'écart, et 29 658 € d'intérêts sur la durée. C'est près de quatre fois ce qu'a coûté la hausse depuis décembre.

• L'apport. L'Observatoire relève que les emprunteurs les mieux dotés en apport personnel se retrouvent surtout parmi les taux les plus bas. Un apport qui couvre au moins les frais de notaire rassure la banque.
• La durée. En septembre, 3,21 % en moyenne sur 15 ans contre 3,45 % sur 25 ans. Cinq ans de moins, c'est un taux plus bas et beaucoup moins d'intérêts.
• L'assurance emprunteur. Elle n'entre pas dans le taux nominal, mais elle compte dans le TAEG, dans le taux d'usure et dans les 35 %. Vous pouvez choisir une autre assurance que celle de la banque, à garanties équivalentes, et en changer à tout moment après la signature. Pour un prêt de 200 000 € au plus par assuré, remboursé avant 60 ans, l'assureur ne peut pas vous demander de questionnaire de santé. Le détail est dans notre guide de l'assurance emprunteur.
• Le reste du dossier. Stabilité des revenus, épargne qui reste après l'achat, tenue des comptes : chaque banque les pèse à sa manière, et ses barèmes changent d'un mois à l'autre.
• Le nombre de banques consultées. Pour un même dossier, les offres diffèrent d'une banque à l'autre. Notre guide courtier ou banque compare les deux façons de faire.

Si vous hésitez encore sur le moment, notre article acheter maintenant ou attendre à Bordeaux fait le calcul. Si vous avez déjà un prêt à taux fixe, la hausse ne change pas votre taux ; un rachat de crédit immobilier ne s'envisage que si les taux du marché passent nettement sous le vôtre.