Article publié le 23 juillet 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Renégociation ou rachat : la différence
Pour obtenir de meilleures conditions sur un crédit immobilier en cours, deux voies existent.
- La renégociation se fait avec la banque qui vous a prêté. Elle donne lieu à un avenant au contrat. Vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours calendaires après réception des informations avant de le signer. Des frais d'avenant peuvent être demandés.
- Le rachat passe par un autre établissement, qui rembourse votre ancien prêt et vous fait signer un nouveau contrat. Il entraîne des frais plus nombreux (voir ci-dessous).
Votre banque n'est pas obligée d'accepter une renégociation : elle dépend de son accord. Si elle refuse, le rachat reste possible.
À savoir : vérifiez qu'un prêteur est bien autorisé à exercer, sur le registre officiel REGAFI ou ORIAS, et contactez-le uniquement par les coordonnées de son site officiel. Les faux rachats existent.
Les frais d'un rachat de crédit
En cas de rachat, vous pouvez avoir à payer :
- L'indemnité de remboursement anticipé (IRA) sur l'ancien prêt.
- Les frais de mainlevée d'hypothèque, si l'ancien prêt était garanti par une hypothèque.
- Les frais de dossier et de garantie du nouveau crédit.
- Une nouvelle assurance emprunteur, éventuellement.
Le plafond de l'indemnité de remboursement anticipé
L'IRA ne peut dépasser ni 6 mois d'intérêts sur le capital remboursé par anticipation, au taux moyen du prêt, ni 3 % du capital restant dû avant le remboursement. C'est le plus faible des deux montants qui s'applique. Pour un prêt à taux fixe, aucune autre indemnité ne peut vous être réclamée pour le remboursement ; pour un prêt à taux variable, le contrat peut y ajouter des intérêts compensateurs.
L'IRA n'est pas due lorsque le remboursement fait suite à la vente du logement en raison d'un changement de lieu de travail (le vôtre ou celui de votre conjoint), d'une cessation forcée d'activité, comme un licenciement, ou d'un décès.
Votre prêteur doit vous informer gratuitement et sans délai des conséquences d'un remboursement anticipé, montant et frais compris. Demandez ce décompte par écrit avant toute décision.
Le contexte de 2025 : des taux stables autour de 3,1 %
Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat était de 3,11 % en mai 2025, après 3,13 % en avril. Il avait reculé de 100 points de base depuis son sommet de janvier 2024.
Si votre prêt a été signé à un taux proche ou inférieur à celui du marché, le rachat a peu de chances d'être rentable. Il l'est d'autant plus que votre taux est nettement au-dessus du taux actuel, et qu'il reste beaucoup de capital et de durée à rembourser.
Depuis la publication : les taux des nouveaux crédits n'ont pas baissé. Hors renégociations, ils étaient de 3,20 % en mars 2025 et de 3,22 % en mars 2026 (Banque de France). La BCE a relevé son taux de dépôt à 2,25 % le 17 juin 2026, puis à 2,50 % le 16 septembre 2026 (BCE). Les règles de l'indemnité de remboursement anticipé n'ont pas changé (Service-Public).
Calculer si le rachat est rentable
Voici un exemple de calcul, pas une offre. Il suppose un capital restant dû de 200 000 €, 20 ans à rembourser et un ancien taux de 4 %. La mensualité actuelle est de 1 212 €, et il reste 90 871 € d'intérêts à payer.
| Taux du nouveau prêt | Nouvelle mensualité | Intérêts restants | Économie avant frais |
|---|---|---|---|
| 3,1 % | 1 119 € | 68 616 € | 22 254 € |
| 3,5 % | 1 160 € | 78 381 € | 12 490 € |
Dans cet exemple, l'IRA ne dépasserait pas 4 000 €, soit six mois d'intérêts (200 000 € × 4 % ÷ 2), car ce montant est inférieur à 3 % du capital restant dû (6 000 €). Il faut retirer de l'économie cette indemnité, puis les frais de dossier et de garantie du nouveau prêt, que votre banque doit vous chiffrer.
Les quatre étapes du calcul
- 01Demandez à votre banque le capital restant dû, la durée restante et le décompte de l'IRA.
- 02Demandez au nouveau prêteur le taux, les frais de dossier et de garantie.
- 03Calculez le coût total restant de votre prêt actuel : mensualités à venir, assurance comprise.
- 04Comparez-le au coût total du nouveau prêt, frais compris. Le rachat n'est intéressant que si le second est nettement plus bas.
Assurance emprunteur et capacité d'emprunt
Le rachat est l'occasion de regarder votre assurance emprunteur, mais vous n'avez pas besoin d'un rachat pour la changer. Depuis la loi Lemoine, vous pouvez résilier votre contrat d'assurance emprunteur à tout moment, sans frais. Le nouveau contrat doit offrir des garanties au moins équivalentes à celles de la fiche d'information remise à la signature du prêt, sinon la banque peut le refuser.
La banque doit vous répondre dans les 10 jours ouvrés qui suivent la réception de votre demande. Si elle accepte, elle modifie votre contrat de prêt par un avenant ; si elle refuse, elle doit motiver son refus.
Enfin, la règle du Haut Conseil de stabilité financière (taux d'effort de 35 % au maximum, durée de 25 ans au plus) vise les nouveaux crédits. Les renégociations et les rachats n'entrent pas dans son champ, mais le Haut Conseil demande aux banques de veiller à ce que ces opérations réduisent le taux d'effort.
Pour faire chiffrer un rachat ou une renégociation, apportez votre tableau d'amortissement et votre décompte d'IRA.
Sources (7)
- Service-Public : renégocier ou faire racheter son crédit immobilier
- Service-Public : rembourser son crédit immobilier par anticipation
- ANIL : changer d'assurance emprunteur
- Banque de France : panorama des prêts à l'habitat, juillet 2025
- Banque de France : crédits aux particuliers, mars 2026
- HCSF : décision relative à l'octroi de crédits immobiliers (questions fréquentes)
- Banque centrale européenne : taux directeurs
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
