Donation 2027 : ce que le projet de budget change pour votre apport

Donation 2027 : ce que prévoit le projet de loi de finances

L'article 4 du projet de loi de finances pour 2027, déposé à l'Assemblée nationale le 1er octobre 2026, crée une « mesure temporaire d'allègement de la fiscalité des donations ». Elle vise les dons d'argent en pleine propriété à un descendant (ou, à défaut, à un neveu ou une nièce), en deux volets.

• Un don familial exonéré plus élevé. Aujourd'hui, un parent ou un grand-parent de moins de 80 ans peut donner 31 865 € en argent, sans droits, à un bénéficiaire majeur, une fois tous les 15 ans. Le projet porte cette limite à 50 000 € pour les dons faits entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.
• Un taux réduit de 6 % sur les dons d'argent faits sur la même période à un bénéficiaire âgé de 18 ans à moins de 50 ans, dans la limite de 100 000 € par donateur et par bénéficiaire. Le taux tomberait à 5 % si le bénéficiaire reverse au moins 1,1 % de la somme à certaines associations.

Le 16 octobre 2026, l'Assemblée a adopté l'article 4 en séance, après l'avoir modifié par deux amendements :

Où en est le texte (29 octobre 2026) : l'Assemblée nationale examine le projet de loi de finances depuis le 13 octobre. Elle a adopté l'article 4, modifié, le 16 octobre ; le vote solennel sur l'ensemble de la première partie du budget est inscrit au 3 novembre 2026. Le Sénat examinera ensuite le texte, puis une commission mixte paritaire. Les montants, la période, et même l'existence de la mesure peuvent encore changer : seule la loi publiée au Journal officiel comptera.

Ce que les règles actuelles permettent déjà

Pour un parent qui aide son enfant à acheter, trois règles en vigueur peuvent se cumuler, si leurs conditions sont remplies :

• L'abattement de 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans.
• Le don familial de sommes d'argent de 31 865 €, par un donateur de moins de 80 ans à un bénéficiaire majeur, lui aussi renouvelable tous les 15 ans. Il s'ajoute à l'abattement.
• L'exonération temporaire de 100 000 € par donateur (300 000 € par bénéficiaire) pour les dons d'argent versés jusqu'au 31 décembre 2026, à condition de les employer dans les six mois à l'achat d'un logement neuf ou sur plan, ou à des travaux de rénovation énergétique, et d'en faire sa résidence principale pendant cinq ans. Le projet de loi de finances ne la prolonge pas ; un amendement qui l'aurait prolongée de six mois a été rejeté le 16 octobre. Détails dans notre article sur la donation exonérée pour un logement neuf.

Autrement dit, un parent qui n'a rien donné depuis 15 ans peut déjà transmettre 131 865 € en argent à son enfant sans droits : 100 000 € d'abattement et 31 865 € de don familial. À deux parents, 263 730 €. Pour la plupart des apports, la donation exceptionnelle de 2027 ne changerait donc rien au coût fiscal du don.

Donation exceptionnelle 2027 : pour qui elle changerait vraiment quelque chose

Le projet compte surtout pour les familles qui ont déjà utilisé leurs abattements au cours des 15 dernières années, ou pour les dons plus importants. L'évaluation du gouvernement le dit : après un abattement épuisé, le taux réduit s'appliquerait au-delà de 50 000 €.

Un exemple de calcul

Une mère de 62 ans a donné 100 000 € à sa fille en 2018 : son abattement est épuisé jusqu'en 2033. En 2027, elle veut lui donner 50 000 € pour son apport. On suppose que la donation de 2018 n'a donné lieu à aucun droit et que le don familial n'a pas encore servi.

• Avec les règles actuelles, 31 865 € sont exonérés au titre du don familial. Les 18 135 € restants sont taxés au barème des donations en ligne directe : 5 % jusqu'à 8 072 €, 10 % jusqu'à 12 109 €, 15 % jusqu'à 15 932 €, puis 20 %. Les droits atteignent 1 821 €.
• Avec le texte du gouvernement, le don familial exonéré passerait à 50 000 € : aucun droit, si le don est fait entre le 1er janvier et le 30 juin 2027.
• Avec la version votée par l'Assemblée, le don familial exonéré atteindrait 100 000 €, sur toute l'année 2027 : aucun droit non plus, avec une marge plus grande.

Le texte ne précise pas comment le taux de 6 % se combinerait avec l'abattement de 100 000 €, ni avec le don familial exonéré au-delà de son plafond. Avant tout don important, faites calculer les droits par votre notaire.

Donation enfant 2027 : pourquoi la banque regarde votre apport

Depuis 2022, les banques doivent en principe limiter vos mensualités de crédit à 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise, sur 25 ans au plus. Un apport agit sur ce calcul de trois façons : il paie les frais que la banque finance rarement (frais de notaire et de garantie), il réduit la somme empruntée, donc la mensualité et le coût du crédit, et il montre votre capacité à épargner (voir notre guide acheter sans apport).

Exemple : un appartement neuf à Bordeaux

Un couple sans enfant achète son premier logement : un trois-pièces neuf à Bordeaux (zone A), 300 000 €. On retient 8 000 € de frais d'acquisition et de garantie, une hypothèse de calcul, soit 308 000 € au total. Le couple gagne 5 400 € nets par mois avant impôt et dispose de 15 000 € d'épargne. Son revenu fiscal de référence de 2025, retenu pour une offre émise en 2027, est de 58 000 € : divisé par 1,5, il donne 38 667 €, soit la tranche 4 du prêt à taux zéro. Le PTZ atteint 20 % du coût retenu, plafonné à 225 000 € pour deux personnes : 45 000 €, remboursés sur 10 ans sans différé, soit 375 € par mois.

Le prêt principal est calculé sur 20 ans, au taux moyen de 3,39 % relevé pour cette durée en septembre 2026 par l'Observatoire Crédit Logement/CSA, hors assurance :

Le don réduit la mensualité de 287,16 € et le coût des intérêts de 18 919 €. Surtout, il change la lecture du dossier : sans don, le couple est déjà à 33,3 % de ses revenus avant l'assurance emprunteur ; avec une assurance de 60 € par mois, il atteint 34,4 %, tout près de la limite de 35 %. Avec le don, il descend à 29,1 %, assurance comprise. Le montant du PTZ, lui, ne bouge pas : il dépend du coût de l'opération et de vos revenus, pas de votre apport, tant que le prêt principal reste au moins égal au PTZ.

Ces chiffres sont des exemples, pas une proposition de prêt. Le taux, l'assurance et la durée dépendent de votre dossier ; seule une étude personnalisée donne votre capacité d'emprunt.

Le calendrier d'un primo-accédant bordelais : don, compromis, offre de prêt

L'ordre des étapes compte autant que le montant :

1. 01Chiffrez le projet avec et sans le don. Vérifiez votre capacité d'emprunt, votre éligibilité au PTZ et le montant du don qui laisse à votre dossier une marge sous les 35 %.
2. 02Choisissez le cadre fiscal qui existe déjà. Pour un logement neuf, un don versé avant le 31 décembre 2026 peut relever de l'exonération temporaire de 100 000 €, à condition d'employer la somme dans les six mois : pour un achat sur plan, c'est l'acte de vente chez le notaire qui doit être signé dans ce délai. Sinon, l'abattement et le don familial suffisent le plus souvent.
3. 03Faites le don avant de demander le prêt. La banque veut voir l'apport sur votre compte et en connaître l'origine.
4. 04Signez le compromis ou le contrat de réservation avec une condition suspensive de prêt qui reprend le montant réellement à emprunter, une fois l'apport déduit.
5. 05Recevez l'offre de prêt et le PTZ. Pour une offre émise en 2027, le PTZ retient votre revenu fiscal de 2025. Le même budget prévoit aussi un PTZ parentalité.

Ne bâtissez pas votre achat sur la donation exceptionnelle de 2027 : elle n'existera qu'une fois la loi publiée, et la loi de finances pour 2026 ne l'a été que le 19 février 2026.

Tracer et déclarer le don : ce que demandent la banque et l'administration

Votre banque doit, au titre de la lutte contre le blanchiment, s'assurer que les opérations de ses clients sont cohérentes avec ce qu'elle sait d'eux, et peut vous demander l'origine des fonds. Un apport venu de vos parents se prouve simplement, à trois conditions :

• Un virement ou un chèque, du compte du donateur vers le vôtre. Le virement laisse la trace la plus claire.
• Une déclaration de don. Le bénéficiaire déclare le don dans le mois qui suit, en ligne dans son espace particulier sur impots.gouv.fr depuis le 1er janvier 2026, même s'il n'y a aucun droit à payer.
• Un don, pas un prêt. Si vos parents attendent un remboursement, c'est un prêt familial : la banque le comptera comme une charge, et il pèsera sur votre taux d'effort.

Un acte notarié n'est pas obligatoire pour un don d'argent, mais il est utile pour régler son sort dans la succession, ou pour protéger la part de celui qui l'a reçu quand vous achetez à deux. Cet article donne une information générale : il ne vaut pas conseil fiscal personnalisé.

Pour situer les budgets, consultez les prix de l'immobilier à Bordeaux, nos tarifs, ou décrivez votre projet.