Acheter maintenant ou attendre à Bordeaux, fin 2026 ?

Taux immobilier en novembre 2026 : la hausse en chiffres

Après une année 2025 de baisse, la Banque centrale européenne (BCE) a relevé ses taux directeurs deux fois en 2026 : de 0,25 point le 11 juin, puis de nouveau de 0,25 point le 10 septembre. Son taux de dépôt est ainsi passé de 2,00 % à 2,50 %, en vigueur depuis le 16 septembre 2026. La BCE justifie ces hausses par l'inflation : 3,3 % dans la zone euro en août, portée par l'énergie. Son Conseil des gouverneurs s'est de nouveau réuni les 28 et 29 octobre 2026 : sa décision n'était pas connue quand cet article a été écrit.

Côté crédit immobilier, la hausse est plus lente. D'après la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations, atteint 3,32 % en août 2026, après 3,30 % en juillet : 0,24 point de plus qu'au début de l'année. Les taux fixes des prêts immobiliers ne suivent pas les taux directeurs au jour le jour : ils dépendent aussi du coût auquel les banques se financent sur longue durée.

Deux règles encadrent aussi votre prêt. Le taux d'usure est le taux maximal qu'une banque peut pratiquer, assurance et frais compris (le TAEG, taux annuel effectif global). Du 1er octobre au 31 décembre 2026, il est de 5,40 % pour un prêt à taux fixe de 20 ans et plus. Il touche surtout les emprunteurs dont l'assurance coûte cher. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), elles, n'ont pas changé : une mensualité qui ne dépasse pas 35 % de vos revenus, assurance comprise, et une durée de 25 ans au plus, 27 ans avec un différé pour un achat sur plan ou de gros travaux. Les banques peuvent y déroger pour 20 % de leurs prêts de chaque trimestre.

Prix immobilier à Bordeaux : la tendance d'après les notaires

Les derniers chiffres annuels de la Chambre des notaires de la Gironde portent sur 2025. À Bordeaux, le prix médian des appartements anciens est de 4 110 € le mètre carré, en baisse de 2,4 % sur un an. Celui des maisons anciennes est de 473 700 €, en baisse de 2,9 %. Le prix médian est le prix qui partage les ventes en deux moitiés : il n'est pas le prix d'un bien en particulier.

Les ventes, elles, ont repris. Dans les demandes de valeurs foncières (DVF), le fichier public des ventes publié par l'administration fiscale, nous comptons 4 861 ventes de logements anciens à Bordeaux en 2025, contre 3 975 en 2024, soit environ 22 % de plus. Plus de ventes et des prix légèrement en baisse : c'est ce qui s'est passé en 2025. Ce n'est pas une indication sur 2027.

Ces moyennes cachent de grands écarts entre quartiers, et entre un appartement à rénover et un appartement refait. Pour situer un bien précis, consultez nos repères sur le prix de l'immobilier à Bordeaux, quartier par quartier, et notre guide pour acheter à Bordeaux.

Acheter maintenant ou attendre : partez de votre mensualité

La bonne question n'est pas « les taux vont-ils baisser ? », mais « quel bien puis-je acheter avec la mensualité que je peux payer ? ». Prenons un ménage qui peut consacrer 1 500 € par mois à son prêt, hors assurance, sur 25 ans. Son apport couvre les frais de notaire : il emprunte donc le prix du bien. Voici les mensualités à 3,3 % et à 3,6 %, deux taux d'exemple séparés de 0,3 point.

Mensualités constantes, calculées par la formule standard du prêt amortissable, hors assurance et hors frais de garantie. Ce sont des exemples : votre taux dépend de votre dossier et de la banque.

Avec 1 500 € par mois, ce ménage peut emprunter 306 146 € à 3,3 %, mais 296 441 € à 3,6 %. Les 0,3 point de taux lui retirent 9 705 € de budget, soit environ 3 %. Le bien à 300 000 € passe sous son plafond à 3,3 % et le dépasse à 3,6 %. C'est tout l'enjeu : à mensualité égale, une hausse de taux réduit le prix que vous pouvez payer. Elle ne vous empêche pas d'acheter si le prix baisse d'autant.

0,3 point de taux ou 3 % sur le prix : ce qui pèse le plus

Restons sur un bien affiché 300 000 €, financé sur 25 ans. À 3,3 %, la mensualité est de 1 469,88 €. Si le taux passe à 3,6 %, elle monte à 1 518,01 € : 48,12 € de plus par mois, soit 14 437 € de plus sur 25 ans si le prêt va à son terme.

Supposons maintenant que vous obteniez 3 % de baisse sur le prix, soit 9 000 €. Vous achetez 291 000 € et vous empruntez 9 000 € de moins. À 3,6 %, votre mensualité est alors de 1 472,47 € : moins de 3 € d'écart avec l'achat au prix affiché à 3,3 %. La négociation compense presque entièrement la hausse de taux.

• La baisse de prix réduit aussi les frais de notaire. Les droits de mutation sont calculés sur le prix : en Gironde, ils dépassent 6 % du prix dans l'ancien. 9 000 € de moins sur le prix, c'est environ 570 € de droits en moins.
• La baisse de prix est acquise pour toujours. Un taux peut se renégocier plus tard, sous conditions. Un prix payé trop cher, lui, ne se rattrape pas.
• Le taux se négocie aussi. L'écart entre deux offres de prêt pour un même dossier peut atteindre quelques dixièmes de point : comparer plusieurs banques fait partie du calcul.

Attendre une baisse des taux, c'est donc parier sur 0,3 point. Négocier le prix, c'est obtenir un gain du même ordre, tout de suite, à condition de savoir ce que vaut le bien. Notre guide pour faire une offre d'achat au bon prix explique comment le chiffrer à partir des ventes comparables. Le détail des droits de mutation est dans notre guide des frais de notaire en Gironde.

Si les taux baissent un jour : renégocier ou faire racheter le prêt

Acheter aujourd'hui ne vous enferme pas dans votre taux. Deux solutions existent si les taux baissent un jour, sans que rien ne le garantisse.

• La renégociation avec votre banque : le nouveau taux est inscrit dans un avenant au contrat. La banque peut facturer des frais d'avenant, et vous disposez d'un délai de réflexion de 10 jours.
• Le rachat par une autre banque : elle rembourse votre prêt et vous en accorde un nouveau. Il faut alors compter les indemnités de remboursement anticipé dues à la première banque, les frais de dossier et de garantie du nouveau prêt, et parfois une nouvelle assurance.

Les indemnités de remboursement anticipé sont plafonnées par la loi : elles ne peuvent dépasser ni six mois d'intérêts sur le capital remboursé, ni 3 % du capital restant dû. Vérifiez ce que prévoit votre offre de prêt dès la signature : certaines banques acceptent d'en réduire le montant. Une renégociation n'a d'intérêt que si le gain sur les intérêts dépasse ces frais, ce qui dépend de l'écart de taux, du capital restant et de la durée restante.

Nous chiffrons ce gain le moment venu : voyez notre page sur le rachat de crédit immobilier à Bordeaux.

Ce qui ne dépend pas du calendrier

Le bon moment pour acheter dépend d'abord de vous. Quelques questions pèsent plus lourd que l'évolution des taux sur six mois.

• Votre projet de vie. Une naissance, une mutation, une séparation, un enfant qui entre au collège : ces dates-là ne se décalent pas au gré des taux. Pendant que vous attendez, vous continuez de payer un loyer.
• Votre durée de détention. Dans l'ancien en Gironde, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix. Si vous revendez au bout de deux ou trois ans, ces frais pèsent lourd. Sur dix ans ou plus, ils se diluent.
• Votre capacité d'emprunt, validée avant de chercher. Savoir ce que les banques vous prêteront, à quel taux et avec quelle mensualité, vous évite de visiter des biens hors budget et rend votre offre crédible face au vendeur. Notre guide de la capacité d'emprunt détaille le calcul.
• Le prix que vaut le bien. Que les taux montent ou baissent, payer un bien à sa valeur de marché, et non au prix affiché, reste le premier levier.