Article publié le 29 août 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Le principe du viager occupé
Dans une vente en viager, le vendeur (le crédirentier) transfère son bien à l'acheteur (le débirentier) en échange d'une rente versée jusqu'à son décès. Le viager est dit libre si l'acheteur peut disposer du logement tout de suite, et occupé si le vendeur se réserve un droit d'usage et d'habitation, rarement un usufruit.
En viager occupé, le vendeur paie en général les charges locatives et la taxe d'habitation sur la résidence principale. L'acheteur supporte les grosses réparations et la taxe foncière. Vous n'avez donc aucun loyer à percevoir pendant des années, ni de logement à occuper.
Nous ne disposons d'aucune statistique officielle sur le nombre de viagers à Bordeaux ou sur leurs prix. Les chiffres de « décote moyenne » que l'on trouve en ligne ne sont pas fiables.
Fiscalité : ce que paie le vendeur, ce que paie l'acheteur
Le vendeur n'est pas imposé sur toute la rente : seule une fraction l'est, qui dépend de son âge au début de la rente. Les prélèvements sociaux de 17,2 % s'appliquent sur cette fraction.
| Âge du vendeur au début de la rente | Fraction imposable de la rente |
|---|---|
| Moins de 50 ans | 70 % |
| De 50 à 59 ans | 50 % |
| De 60 à 69 ans | 40 % |
| 70 ans et plus | 30 % |
Le régime de la plus-value du vendeur dépend de sa situation (résidence principale ou non, réemploi du bouquet) : c'est à lui de le faire préciser par le notaire. Pour l'acheteur, faites chiffrer les frais d'acte par le notaire avant de vous engager.
Garanties et risques
- L'aléa : le viager est un contrat aléatoire. Si le vendeur vit très longtemps, le total versé dépasse la valeur du bien. S'il décède tôt, vous êtes gagnant. Aucune des deux issues ne peut se prévoir.
- Le défaut de paiement : si la rente n'est pas payée, le vendeur peut invoquer la clause résolutoire prévue dans l'acte et récupérer le bien. L'acheteur perd alors ce qu'il a déjà versé, dans les conditions du contrat.
- La règle des vingt jours : l'article 1975 du Code civil prévoit que le contrat est sans effet si le vendeur meurt, dans les vingt jours qui suivent, de la maladie dont il était atteint au moment de la vente.
- La liquidité : tant que le vendeur occupe le logement, vous ne tirez aucun revenu du bien, et vous ne pouvez le revendre qu'à un acheteur prêt à reprendre la rente.
Financer un viager
Le bouquet se paie à la signature, avec de l'apport ou un crédit. La rente se paie chaque mois, sur vos revenus, pendant toute la vie du vendeur, et elle augmente avec l'indexation. Une banque regarde donc votre capacité à payer à la fois les mensualités du prêt éventuel, la rente, la taxe foncière et les gros travaux.
Pour une comparaison de plusieurs montages avant de signer, voir notre page courtier en crédit immobilier à Bordeaux.
Checklist avant de signer un viager occupé
- Faire estimer la valeur libre du bien avec des ventes comparables du quartier.
- Faire calculer par un notaire la valeur du bien occupé, le bouquet et la rente selon l'âge du vendeur.
- Vérifier l'indexation de la rente et la clause résolutoire.
- Demander un état hypothécaire : le bien doit être libre de dettes.
- Prévoir un budget travaux : le diagnostic énergétique et l'état du logement vous concernent à la fin de l'occupation.
- Mesurer votre capacité à payer la rente si le vendeur vit 10, 20 ou 30 ans de plus.
- Faire relire l'acte et la clause de départ anticipé par le notaire.
Sources (2)
- Notaires de France – Vente en viager
- Légifrance – Code civil, articles 1968 à 1983 : contrat de rente viagère (dont l'article 1975)
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
Comment le prix est fixé
Le prix se compose en général d'un bouquet, somme versée à la signature, et d'une rente viagère mensuelle. Les deux parties le fixent librement, avec une limite : il ne peut pas dépasser la valeur de marché du bien diminuée de la valeur du logement occupé, calculée d'après l'espérance de vie du vendeur et, le cas échéant, la réversion de la rente.
Un notaire peut chiffrer plusieurs combinaisons de bouquet et de rente pour une même valeur de bien. C'est le seul moyen sérieux de comparer deux offres.