Article publié le 28 mai 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Le principe : 100 000 € de don sans droits
L'article 790 A bis du code général des impôts, créé par la loi de finances pour 2025, exonère de droits de donation les sommes d'argent données en famille. Il s'applique aux dons faits entre le 15 février 2025 et le 31 décembre 2026.
Seule la part du don réellement employée à l'achat ou aux travaux est exonérée. Le don doit être fait en pleine propriété, c'est-à-dire sans réserve d'usufruit.
Qui peut donner, qui peut recevoir
- Le bénéficiaire est un enfant, un petit-enfant ou un arrière-petit-enfant du donateur. À défaut de descendant, un neveu ou une nièce peut aussi recevoir le don.
- Le donateur est donc un parent, un grand-parent ou un arrière-grand-parent. Un oncle ou une tante peut donner s'il n'a aucun descendant.
- Plusieurs donateurs sont possibles : un enfant peut recevoir 100 000 € de sa mère et 100 000 € de son grand-père, dans la limite de 300 000 € au total.
À quoi l'argent peut servir : le neuf ou les travaux
C'est le point le plus souvent mal compris. Le don exonéré ne finance pas n'importe quel achat. Le bénéficiaire doit l'employer pour :
- acheter un logement neuf, ou un logement en l'état futur d'achèvement (achat sur plan) ;
- ou financer des travaux de rénovation énergétique dans sa résidence principale, de ceux qui ouvrent droit à MaPrimeRénov'.
Attention : l'achat d'un logement ancien n'ouvre pas droit à l'exonération, même si vous y habiterez. Un don pour un appartement ancien à Bordeaux reste soumis aux règles habituelles de la donation. Il peut en revanche financer les travaux de rénovation énergétique de ce logement, s'ils entrent dans le champ de MaPrimeRénov'.
Conditions et délais à respecter
- Six mois pour employer la somme : elle doit servir au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement.
- Cinq ans d'occupation : le logement doit rester la résidence principale du bénéficiaire, ou être loué à un locataire qui en fait sa résidence principale, pendant cinq ans à compter de l'acquisition ou de l'achèvement (des travaux pour une rénovation). Il ne peut pas être loué à un membre du foyer fiscal du bénéficiaire.
- Pas de double avantage : l'exonération ne s'applique pas aux dépenses qui ont déjà donné droit à un crédit d'impôt, à une déduction ou à la prime MaPrimeRénov'.
- Une déclaration : le don doit être déclaré aux impôts, même s'il n'y a rien à payer. Un notaire peut s'en charger, ce n'est pas obligatoire. Conservez les justificatifs de l'emploi des fonds.
- En cas de manquement, l'administration réclame les droits de donation, avec des intérêts de retard.
Depuis la publication : au 28 octobre 2026, impots.gouv.fr indique toujours que l'exonération vise les dons faits jusqu'au 31 décembre 2026. Depuis le 1er janvier 2026, un don manuel se déclare en ligne, dans l'espace particulier, sauf exceptions. Voir la page des impôts.
Cumul avec l'abattement parent-enfant
Cette exonération s'ajoute aux abattements habituels, tant que leurs propres conditions sont remplies. Entre un parent et un enfant, l'abattement est de 100 000 € par parent, renouvelable tous les 15 ans. Les donations déjà faites au cours des 15 dernières années en réduisent le montant disponible.
C'est ce qu'un parent peut donner à un enfant sans droits : 100 000 € au titre de l'exonération pour un logement neuf, plus 100 000 € d'abattement, si ce dernier n'a pas déjà servi depuis moins de 15 ans.
Les petits-enfants bénéficient d'un abattement de 31 865 € par grand-parent, qui peut aussi s'ajouter à l'exonération.
Ce que change un apport de 100 000 € sur un prêt
Prenons un appartement neuf à 330 000 €, financé sur 20 ans. Le taux de 3,35 % est une hypothèse de calcul, pas un taux constaté. Hors assurance, la mensualité est :
| Situation | Somme empruntée | Mensualité |
|---|---|---|
| Sans apport | 330 000 € | 1 889 € |
| Avec un don de 100 000 € | 230 000 € | 1 316 € |
| Écart | 100 000 € | 573 € par mois |
Un apport plus élevé réduit la somme à emprunter, donc les mensualités et le taux d'effort calculé par la banque. Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent en principe le limiter à 35 % des revenus, assurance comprise, selon la décision du Haut Conseil de stabilité financière, avec une marge de dérogation limitée. Un apport important peut aussi faciliter la discussion sur le taux, mais aucune banque n'est tenue d'accorder une remise.
Points de vigilance avant de donner
- Tracer les fonds : un virement identifié du donateur vers le bénéficiaire, et une déclaration de don.
- Caler les dates : le délai de six mois court dès le versement. Pour un achat sur plan, c'est l'acte de vente signé chez le notaire qui doit intervenir dans ce délai, pas seulement le contrat de réservation.
- Ne pas dépasser le plafond : au-delà de 100 000 € par donateur, l'excédent suit les règles habituelles de la donation.
- Faire valider le montage par un notaire avant le versement, surtout si plusieurs donateurs interviennent.
Si vous préparez un achat dans le neuf à Bordeaux, notre équipe peut chiffrer le prêt avec et sans le don. Voir la page du courtier en crédit immobilier à Bordeaux.
Sources (5)
- Légifrance : article 790 A bis du code général des impôts
- Service-public.gouv.fr : don d'argent exonéré pour un logement (19 février 2025)
- impots.gouv.fr : que puis-je donner à mes enfants et petits-enfants sans droits ?
- Haut Conseil de stabilité financière : questions sur les décisions d'octroi de crédits immobiliers
- BOFiP : exonération temporaire des donations de sommes d'argent (loi de finances 2025, art. 71)
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
