Acheter sans apport en 2025 : ce que les banques acceptent

Que veut dire « sans apport » ?

L'apport personnel, c'est l'épargne que vous placez dans l'achat : argent sur un compte, un livret, un compte épargne logement ou un plan d'épargne entreprise. Acheter sans apport veut donc dire emprunter la totalité du projet.

Or le prix du logement n'est qu'une partie de la somme à financer. Le montant total comprend aussi la garantie du prêt, les frais de notaire, les frais de dossier, l'assurance emprunteur et parfois les honoraires d'un courtier ou d'un agent. Dans l'ancien en Gironde, les frais de notaire représentent environ 8 % du prix : voir notre guide sur les frais de notaire.

À Bordeaux, les notaires de la Gironde donnaient environ 4 210 € le mètre carré pour un appartement ancien dans leurs derniers chiffres, ceux de 2024. Sur un studio ou un deux-pièces, les frais à financer pèsent donc plusieurs dizaines de milliers d'euros.

Les règles du HCSF : ce que les banques peuvent accorder

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) fixe deux limites aux banques depuis le 1er janvier 2022. Elles sont juridiquement contraignantes.

Cette marge de 20 % est réservée aux banques, pas aux emprunteurs. Au moins 80 % de cette marge doit aller à des acheteurs de leur résidence principale, dont au moins 30 % à des primo-accédants. Aucune règle n'interdit un prêt sans apport, mais chaque banque décide librement de l'accorder ou non.

Dans le cadre du taux d'effort, le calcul inclut vos mensualités de crédits et d'assurances. Pour le calculer à votre cas, voir notre guide sur la capacité d'emprunt.

Les taux au printemps 2025

Selon la Banque de France, le taux moyen des nouveaux crédits à l'habitat (hors renégociations) était de 3,20 % en mars 2025, après 3,27 % en février et 3,32 % en janvier. La baisse ralentissait. La production de crédits atteignait 12,0 milliards d'euros en mars.

Ce taux est une moyenne de tous les profils. Un dossier sans apport obtient en général une offre moins favorable qu'un dossier avec apport, car la banque prend plus de risque.

Les prêts aidés qui peuvent réduire l'apport

Le prêt à taux zéro (PTZ)

Le PTZ ne finance pas tout : il complète un autre prêt immobilier, et les frais de notaire n'entrent pas dans son calcul. Il est réservé à votre résidence principale, sous plafonds de ressources. Pour les offres émises à partir d'avril 2025, le logement neuf n'est plus limité à certaines zones. Dans l'ancien, le PTZ reste réservé aux communes de zones B2 et C, avec des travaux d'au moins 25 % du coût total. Voir notre guide sur le prêt à taux zéro.

Le prêt d'accession sociale (PAS)

Le PAS peut couvrir la totalité de l'opération immobilière, mais pas les frais de notaire, d'hypothèque et d'instruction du dossier. Il est soumis à des plafonds de ressources, selon la zone et le nombre de personnes à loger, et doit être garanti par une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers. Pour un achat dans l'ancien avec travaux, ceux-ci doivent atteindre au moins 4 000 €.

Le prêt in fine

Avec un prêt in fine, vous remboursez le capital en une seule fois à la fin, et les intérêts en cours de route. La banque peut demander en garantie un nantissement sur un contrat d'assurance-vie. Ce montage reste rare et suppose de disposer d'un capital placé : ce n'est donc pas un achat « sans apport » au sens strict.

Ce qui pèse dans l'accord de la banque

Chaque banque apprécie votre solvabilité à sa façon. Sans apport, les éléments suivants rassurent le plus :

• Des revenus stables et suffisants : un contrat durable, des revenus réguliers, un reste à vivre positif après la mensualité.
• Des comptes propres : pas de découvert ni d'incident récent sur les relevés.
• Un prix d'achat cohérent : le bien doit valoir ce que vous payez, avec des ventes comparables à l'appui.
• Une garantie adaptée : caution bancaire, hypothèque conventionnelle ou privilège de prêteur de deniers, selon le bien et la banque.
• Une épargne résiduelle : même sans apport, garder une réserve rassure sur votre capacité à absorber un imprévu.

Préparer son dossier avant de contacter la banque

• Vérifier vos comptes sur les derniers mois : pas de découvert, pas de rejet de prélèvement.
• Réunir les pièces : pièces d'identité, derniers bulletins de salaire, avis d'imposition, relevés de comptes et d'épargne.
• Chiffrer le projet complet : prix, frais de notaire, garantie, travaux éventuels, assurance.
• Comparer plusieurs scénarios : mensualité plus élevée sur une durée plus courte, ou durée plus longue avec une mensualité plus faible, dans la limite des 25 ans.
• Vérifier vos droits aux prêts aidés avec les simulateurs officiels de Service-Public.gouv.fr.

Depuis la publication : les critères du HCSF n'ont pas changé. Le rapport annuel du Haut Conseil, publié en mars 2026, indique que le taux d'effort de 35 %, la durée de 25 ans et la marge de 20 % restent en vigueur depuis le 1er janvier 2022.

Pour présenter votre dossier à plusieurs banques, vous pouvez passer par notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux.