Article publié le 27 juin 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Ce que prévoit la loi du 19 novembre 2024
La loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale. Voici les principaux changements :
| Sujet | Avant la loi | Après la loi |
|---|---|---|
| Résidence principale louée en meublé de tourisme | 120 jours par an au plus | 120 jours, que la commune peut ramener à 90 jours |
| Enregistrement | Déclaration ou enregistrement en mairie, selon les communes | Enregistrement obligatoire partout, sur un téléservice national, au plus tard le 20 mai 2026 |
| Pouvoirs de la commune | Changement d'usage et compensation dans les grandes villes | Quotas de meublés de tourisme et zones du plan local d'urbanisme réservées à la résidence principale |
| Amendes | Amende civile en l'absence de déclaration ou d'autorisation | Jusqu'à 15 000 € au-delà de la durée maximale, 10 000 € sans enregistrement et 20 000 € pour une fausse déclaration |
| Copropriété | Unanimité pour interdire dans un règlement existant | Majorité des deux tiers des voix, si le règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les lots qui ne sont pas destinés au commerce |
Le propriétaire qui loue un meublé de tourisme en copropriété doit en informer le syndic. Les règlements de copropriété établis depuis le 21 novembre 2024 doivent préciser si les meublés de tourisme sont autorisés ou interdits.
Depuis la publication : le téléservice national d'enregistrement n'était pas encore ouvert à l'été 2026. Service-Public indique, dans une actualité du 27 juillet 2026, qu'il doit entrer en service au quatrième trimestre 2026, avec une période transitoire pour renouveler les numéros délivrés par les communes. Source : Service-Public.
Les règles de la ville de Bordeaux
Bordeaux applique déjà un régime strict, que la loi Le Meur complète :
- Numéro d'enregistrement : obligatoire. Il figure sur toutes les annonces et dans les contrats de location.
- Résidence principale : aucune autorisation de changement d'usage, mais la durée de location annuelle est plafonnée.
- Résidence secondaire : une autorisation de changement d'usage avec compensation est nécessaire. Sans elle, la location touristique est interdite. La règle s'applique à Bordeaux depuis le 1er mars 2018.
- Chambre dans votre résidence principale : pas de numéro d'enregistrement, pas de limite de durée.
- Taxe de séjour : les plateformes la collectent, mais le propriétaire la déclare sur le site de Bordeaux Métropole.
La compensation consiste à créer un logement de même superficie dans le même secteur, hors rez-de-chaussée, à partir d'un local qui n'est pas aujourd'hui un logement. Le règlement de copropriété peut interdire la location touristique, et un locataire a besoin de l'accord de son bailleur.
Depuis la publication : la page de la ville, mise à jour en février 2026, indique que la location de la résidence principale est limitée à 90 jours par an. Source : Ville de Bordeaux.
Fiscalité : un abattement réduit pour les meublés non classés
Depuis le 1er janvier 2025, les loueurs au régime micro-BIC bénéficient d'un abattement forfaitaire de 50 % pour un meublé de tourisme classé ou une chambre d'hôtes, dans la limite de 77 700 € de recettes annuelles. Pour un meublé non classé, l'abattement est de 30 % et le plafond de recettes de 15 000 €. Ces règles s'appliquent aux revenus 2025, déclarés en 2026.
| Meublé de tourisme | Abattement | Plafond de recettes |
|---|---|---|
| Classé ou chambre d'hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Non classé | 30 % | 15 000 € |
Au-delà du plafond, le loueur passe au régime réel, après une courte période de tolérance. Un meublé de tourisme non classé qui rapporte 20 000 € par an sort ainsi du micro-BIC, alors qu'un meublé classé du même montant y reste. Le classement du meublé, demandé par le propriétaire, devient donc un levier fiscal.
Depuis la publication : pour les revenus 2026, déclarés en 2027, le plafond des meublés classés et des locations meublées de longue durée passe à 83 600 €. Le plafond de 15 000 € pour les meublés non classés ne change pas. Sources : Service-Public et Service-Public.
Performance énergétique : le diagnostic devient central
Pour obtenir un changement d'usage, le diagnostic de performance énergétique (DPE) du logement doit être classé de A à E en métropole. À partir du 1er janvier 2034, il faudra une classe de A à D. À partir de cette date, la commune pourra aussi demander le DPE d'un meublé déjà exploité.
Les règles de décence énergétique s'ajoutent : un logement classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025, et un logement classé F le sera à partir du 1er janvier 2028. Louer un meublé sans avoir demandé le changement d'usage expose à une amende civile pouvant aller jusqu'à 100 000 €.
Que faire avant de louer ou d'acheter un meublé de tourisme
- Définir la nature du logement : résidence principale ou résidence secondaire. Les règles de Bordeaux ne sont pas les mêmes.
- Interroger la ville sur l'autorisation de changement d'usage et la compensation avant tout achat destiné à la location touristique.
- Lire le règlement de copropriété et prévenir le syndic. Si ce règlement interdit déjà toute activité commerciale dans les logements, un vote à la majorité des deux tiers peut désormais y interdire les meublés de tourisme.
- Vérifier le DPE : une classe F ou G ferme des options.
- Refaire le calcul de rendement avec l'abattement de 30 % si le meublé n'est pas classé, ou le classer.
- Comparer avec la location meublée de longue durée, qui garde un abattement de 50 % au régime micro-BIC.
Pour un projet d'achat destiné à la location, voir notre page investissement locatif à Bordeaux.
Sources (5)
- Service-Public.fr – Loi Le Meur : ce qui change pour les meublés de tourisme (actualité du 26 novembre 2024)
- Service-Public.fr – Location meublée de tourisme : déclaration, changement d'usage, DPE, copropriété
- Service-Public.fr – Location meublée : ce qui change en 2026 (actualité du 27 juillet 2026)
- Service-Public.fr – Revenus d'une location meublée (LMNP) : régimes et plafonds
- Ville de Bordeaux – Location touristique : guide des propriétaires
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
