Article publié le 16 juillet 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Nue-propriété et usufruit : le principe
L'usufruitier peut habiter le bien ou le louer, et il en perçoit les loyers. Le nu-propriétaire détient les murs mais n'a pas la jouissance. Quand l'usufruit prend fin, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété, sans nouveau droit à payer pour la récupérer.
Lorsque l'usufruitier est une personne physique, l'administration fiscale évalue les deux droits d'après son âge, selon le barème de l'article 669 du Code général des impôts. L'usufruit pour une durée fixe est évalué à 23 % de la pleine propriété par période de dix ans.
| Âge de l'usufruitier | Valeur de l'usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| De 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| De 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| De 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| De 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| De 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| De 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| De 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
Ce barème est une règle fiscale d'évaluation. Le prix d'une vente, lui, résulte de la négociation, comme dans l'usufruit locatif social ci-dessous.
Prêt à taux zéro et démembrement : une fausse bonne idée
Le prêt à taux zéro (PTZ) finance l'achat d'une résidence principale. Vous devez habiter le logement au moins huit mois par an, et il doit devenir votre résidence principale au plus tard un an après l'achat. Un nu-propriétaire en usufruit locatif social ne peut pas occuper le bien : il ne remplit donc pas la condition.
Nous n'avons pas retrouvé de texte officiel qui ouvrirait le PTZ à l'achat d'une nue-propriété en 2025. Les pages officielles ne mentionnent l'usufruit et la nue-propriété que pour une exception : vous pouvez prétendre au PTZ si vous aviez déjà l'usufruit ou la nue-propriété de votre ancienne résidence principale.
Depuis la publication : la fiche de Service-Public, vérifiée le 15 septembre 2026, demande toujours d'habiter le logement au moins huit mois par an. Elle n'a rien prévu pour le démembrement. Source : Service-Public.
Les autres démembrements
Le démembrement existe aussi entre particuliers : des parents donnent la nue-propriété d'un bien à leurs enfants en gardant l'usufruit, ou un acheteur acquiert la nue-propriété d'un logement dont le vendeur garde l'usufruit à vie. Dans ce dernier cas, la logique rejoint celle du viager. Le barème de l'article 669 sert à évaluer les deux droits pour la fiscalité.
Ces montages familiaux ont des conséquences sur la succession, la donation et l'impôt : ils demandent l'avis d'un notaire. Nous ne les détaillons pas ici.
Checklist avant d'acheter une nue-propriété
- Vérifier qui est l'usufruitier et sa solidité (bailleur social, par exemple).
- Connaître la durée du démembrement et la date de retour de la pleine propriété.
- Comparer le prix de la nue-propriété avec celui de la pleine propriété : la décote doit être réelle, et la page des notaires parle de 30 à 50 %.
- Juger la localisation et la qualité du bien pour dans 15 ans, pas pour aujourd'hui.
- Prévoir de rembourser le prêt avec vos revenus : le bien ne rapporte aucun loyer pendant la durée du démembrement.
- Se renseigner sur la revente avant terme : le marché de la nue-propriété est étroit.
- Faire relire le contrat de réservation et l'acte par un notaire.
Pour étudier le financement d'un tel achat, voir notre page courtier en crédit immobilier à Bordeaux.
Sources (4)
- Légifrance – Code général des impôts, article 669 : barème de l'usufruit et de la nue-propriété
- Notaires de France – L'usufruit locatif social
- Notaires de France – Usufruit locatif social (fiche de 2016)
- Service-Public.fr – Prêt à taux zéro (PTZ) : conditions
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
