Condition suspensive de prêt : taux, montant, délai et refus

Condition suspensive de prêt : ce que dit la loi

Le compromis ou la promesse de vente doit indiquer si vous payez le prix avec ou sans prêt (article L313-40 du Code de la consommation). Si vous empruntez, même pour une partie du prix, l'article L313-41 prévoit que la vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention du ou des prêts. Vous n'avez pas à la négocier : elle s'applique d'office.

Trois règles en découlent :

• Un mois au moins. La condition ne peut pas durer moins d'un mois à compter de la signature de l'acte. En pratique, le compromis prévoit le plus souvent 45 à 60 jours, selon Service-Public.
• Vos sommes rendues en entier. Si la condition n'est pas réalisée, tout ce que vous avez versé d'avance (dépôt de garantie, indemnité d'immobilisation) vous est remboursable immédiatement et intégralement, sans retenue ni indemnité.
• Une offre ferme, pas un accord de principe. La condition est remplie dès qu'une banque vous présente une offre ferme et sans réserve conforme au compromis. Un accord de principe ne suffit pas.

Vous pouvez y renoncer si vous payez sans emprunt. Il faut alors écrire de votre main, dans l'acte, que vous savez ne pas pouvoir invoquer cette protection si vous empruntez quand même (article L313-42). Sans cette mention, et si vous demandez un prêt, la condition s'applique.

La protection a une contrepartie : le compromis décrit le prêt que vous devez chercher. C'est sur ces chiffres que tout se joue en cas de refus.

Quel taux plafond écrire dans la condition suspensive de prêt ?

Le compromis fixe un taux d'intérêt maximal, hors assurance, frais de dossier et garantie. Si une banque vous propose un prêt à ce taux ou en dessous, aux autres conditions prévues, la condition est remplie : vous devez acheter. Au-dessus, vous pouvez refuser l'offre sans perdre votre dépôt.

Les taux remontent depuis le début de l'été. D'après l'Observatoire Crédit Logement/CSA, le taux moyen des crédits immobiliers accordés, hors assurance et coût des sûretés, était de 3,25 % en juin 2026, de 3,31 % en août et de 3,40 % en septembre. Par durée, en septembre : 3,21 % sur 15 ans, 3,39 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans. Ce sont des moyennes : votre taux dépend de votre apport, de vos revenus et de la banque.

Un plafond mal choisi vous expose dans les deux sens :

• Trop haut, par exemple 5 % : une offre à 4,8 % remplit la condition. Vous devez l'accepter, même si la mensualité dépasse ce que vous vouliez payer, ou renoncer à l'achat en perdant votre dépôt.
• Trop bas, par exemple 2,80 % quand les prêts sur 25 ans se font autour de 3,45 % : le vendeur et son agence le voient. Votre offre paraît moins solide qu'une autre, et le vendeur peut refuser de signer avec ce chiffre.

La bonne méthode : partir du taux qu'une banque vous accorderait vraiment aujourd'hui, pour votre profil et votre durée, puis ajouter une marge, car plusieurs semaines séparent la signature du compromis de l'offre de prêt. Le taux plafond doit rester un taux auquel la mensualité tient dans votre budget, assurance comprise.

Montant et durée : les deux autres chiffres du compromis

Le montant maximal est la somme que vous empruntez, tous prêts compris. Comptez le prix, les frais de notaire non couverts par votre apport et, si vous en prévoyez, les travaux financés par le crédit. Votre demande à la banque ne doit pas dépasser ce montant : une demande plus élevée n'est pas conforme au compromis.

La durée maximale est celle sur laquelle vous acceptez de rembourser. Les règles du Haut Conseil de stabilité financière limitent les prêts à 25 ans (27 ans dans certains cas, avec un différé, pour le neuf ou des travaux) et la mensualité à 35 % de vos revenus nets avant impôt, assurance comprise, avec une marge de souplesse laissée aux banques. Si votre budget ne tient que sur 25 ans, écrivez 25 ans : avec 20 ans dans le compromis, vous devriez demander un prêt sur 20 ans au plus.

Ces trois chiffres se tiennent : à montant égal, un taux plus haut ou une durée plus courte augmentent la mensualité. Calculez-les ensemble, à partir de votre capacité d'emprunt, avant de faire votre offre d'achat : une fois le prix accepté, le compromis se signe vite.

Exemple à Bordeaux : la mensualité au taux plafond

Un couple achète un appartement ancien à Bordeaux 280 000 €. Son apport couvre les frais de notaire et 30 000 € du prix : il emprunte 250 000 € sur 25 ans. Ses revenus nets avant impôt sont de 4 000 € par mois : la limite de 35 % donne une mensualité de 1 400 € au plus, assurance comprise.

Voici la mensualité hors assurance à trois taux, calculée par la formule du prêt amortissable :

Le couple écrit 3,90 % : c'est 0,45 point au-dessus de la moyenne du moment, soit 61 € de plus par mois, et la mensualité tient encore sous 1 400 € avec une assurance de moins de 94 €. À 4,20 %, il ne resterait que 53 € pour l'assurance : selon son âge et son devis, le budget ne tiendrait plus. Le plafond de 3,90 % le protège donc : au-delà, il peut refuser l'offre et récupérer son dépôt.

Cet exemple est un calcul, pas une promesse de taux : le taux de votre offre dépend de votre dossier et des banques au moment de la demande. Faites chiffrer l'assurance emprunteur avant de fixer le plafond.

Condition suspensive de prêt : quel délai prévoir ?

Le délai court à partir de la signature du compromis, y compris pendant vos dix jours de rétractation. La loi impose un mois au moins ; Service-Public indique que le délai se situe en général entre 45 et 60 jours. Le compromis peut aussi fixer une date limite pour déposer vos demandes de prêt : notez-la, elle compte autant que la première.

Pour choisir, partez du temps réel d'un dossier : réunir les pièces, obtenir les réponses des banques, faire accepter l'assurance, puis recevoir l'offre écrite. Un dossier simple et complet peut aboutir en quelques semaines. Prévoyez plus large si vous vendez un autre logement, si vous êtes à votre compte, ou si le prêt finance aussi des travaux.

Si le délai approche sans réponse, n'attendez pas son expiration : prévenez le vendeur et le notaire, et demandez une prolongation par un avenant signé des deux parties. Sans accord, le compromis s'applique tel qu'il est écrit. Le dépôt de garantie représente souvent 5 à 10 % du prix, soit 12 500 à 25 000 € pour un logement à 250 000 € : quelques jours de retard peuvent coûter cher, comme l'explique notre article sur l'indemnité d'immobilisation.

Refus de prêt : faire jouer la condition suspensive

Un refus de banque ne suffit pas toujours. Pour récupérer votre dépôt, vous devez prouver que vous avez demandé un prêt conforme au compromis : un montant, une durée et un taux qui ne dépassent pas ceux de la clause. La Cour de cassation l'a rappelé à plusieurs reprises, d'après les analyses de jurisprudence de l'ANIL. Sauf clause contraire, une seule demande conforme restée sans succès suffit ; si le compromis exige plusieurs refus, il faut les avoir. Une demande déposée par l'intermédiaire d'un courtier vaut demande auprès d'une banque.

Si vous ne faites pas les démarches

L'article 1304-3 du Code civil prévoit qu'une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement. Un acheteur qui ne demande aucun prêt, qui demande un prêt non conforme ou qui ne transmet pas ses refus est traité comme s'il avait obtenu son crédit. Le vendeur peut alors garder le dépôt et réclamer la somme prévue par la clause pénale du compromis : dans une affaire jugée en 2012, l'acheteur a perdu 2 000 € versés d'avance et a dû payer 34 500 € au titre de cette clause.

Changer d'avis sur l'achat après la rétractation ne passe donc pas par un faux refus de prêt. Si le projet ne vous convient plus, parlez-en au notaire avant la fin du délai.

Fixer le bon taux avant de signer le compromis

Le meilleur moment pour régler la condition suspensive est avant l'offre d'achat. Vous savez alors quel montant, quelle durée et quel taux écrire, et vous pouvez répondre vite quand le notaire prépare le compromis.

Pour savoir ce qu'un courtier ajoute à votre banque, lisez courtier ou banque. Si vous cherchez encore votre bien, notre chasseur immobilier à Bordeaux cherche, visite et négocie pour vous, pour un forfait publié sur notre page tarifs. Vous pouvez aussi décrire votre projet.