Article publié le 7 juillet 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Ce qu'est l'indemnité d'immobilisation
Dans une promesse unilatérale de vente, le vendeur s'engage à vendre à l'acquéreur, qui garde le droit d'acheter ou d'y renoncer pendant un délai fixé. En échange, l'acquéreur verse une indemnité : le vendeur retire son bien du marché pendant ce délai.
Dans un compromis de vente, où les deux parties sont engagées dès la signature, la somme s'appelle plutôt dépôt de garantie. Elle est généralement de 10 % du prix. Les règles de restitution sont proches.
| Promesse unilatérale | Compromis de vente | |
|---|---|---|
| Engagement | Le vendeur est engagé, l'acquéreur choisit d'acheter ou non | Les deux parties sont engagées |
| Somme versée | Indemnité d'immobilisation, de 5 à 10 % en pratique | Dépôt de garantie, généralement 10 % |
| Où est la somme | Chez le notaire | Chez le notaire |
Quel montant prévoir
Les parties fixent le montant librement. Il se situe en général entre 5 % et 10 % du prix de vente. Un montant si élevé qu'il ôte en pratique à l'acquéreur la liberté de renoncer peut conduire un juge à requalifier la promesse en compromis de vente.
Une promesse de plus de 18 mois consentie par un particulier doit être faite devant notaire et prévoir au moins 5 % du prix, sinon elle est nulle (articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l'habitation). Une promesse plus courte, signée sous seing privé, doit être enregistrée dans les 10 jours.
Exemple sur un appartement à 300 000 €
- 01Indemnité à 5 % : 15 000 €.
- 02Indemnité à 10 % : 30 000 €.
- 03Si vous achetez, la somme est déduite du prix à payer et des frais de notaire.
- 04Si vous renoncez sans motif prévu au contrat, le vendeur la garde.
Où va l'argent : le séquestre du notaire
L'indemnité ne doit jamais être remise directement au vendeur. Elle est versée par virement, en général sur le compte séquestre du notaire. Le vendeur ne peut pas l'utiliser pendant la durée de la promesse. Refusez toute demande de remise de chèque au vendeur ou à une autre personne.
Quand la somme vous est rendue
- Vous exercez votre droit de rétractation. Un acquéreur non professionnel a 10 jours calendaires à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l'acte. Il renonce par lettre recommandée avec accusé de réception, et la somme est rendue dans un délai maximum de 21 jours.
- Une condition suspensive n'est pas remplie. Pour le prêt, la durée de la condition ne peut pas être inférieure à un mois. Si votre prêt est refusé dans les délais, la promesse devient caduque et les sommes versées d'avance sont remboursables en totalité, sans retenue.
- La vente est conclue. La somme est alors déduite du prix et des frais de notaire.
Pour le refus de prêt, gardez la preuve de vos demandes et du refus. Si le refus vient de votre retard ou de votre faute, par exemple une demande déposée trop tard, la condition peut être jugée réalisée.
Quand le vendeur la garde
Si toutes les conditions de la promesse sont levées, que le délai de rétractation est passé et que vous renoncez à acheter sans motif prévu au contrat, le vendeur garde l'indemnité. C'est la contrepartie du temps pendant lequel son bien a été bloqué.
- Prêt demandé trop tard, ou dans moins de banques que la promesse ne l'exige : déposez les dossiers dès la signature, et demandez plusieurs offres pour multiplier vos chances.
- Offre de prêt différente de celle prévue : lisez la condition suspensive, qui fixe le montant, la durée et le taux maximum à obtenir.
- Condition non prévue au contrat : une vente sous condition de vendre votre propre logement ou d'obtenir un permis doit être écrite dans la promesse.
Avant de signer la promesse
- Vérifiez que l'indemnité est versée au notaire, pas au vendeur.
- Relisez les dates : fin de la condition de prêt, date limite pour lever l'option, date de l'acte définitif.
- Préparez votre dossier de prêt avant la signature, pour ne pas manquer le délai.
- Si le montant vous paraît élevé, demandez au notaire de l'expliquer.
Pour comparer des offres de prêt avant de signer, voir la page du courtier en crédit immobilier à Bordeaux.
Sources (4)
- Service-public.gouv.fr : promesse unilatérale de vente et compromis de vente
- Notaires (LEX@CTE) : indemnité d'immobilisation, montant, versement et restitution
- Légifrance : articles L290-1 et L290-2 du code de la construction et de l'habitation
- Légifrance : article L313-41 du code de la consommation
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
