Crédit immobilier refusé en 2025 : que faire après la fin du réexamen ?

La fin du réexamen des dossiers refusés

En février 2024, les banques avaient mis en place un dispositif de « seconde chance » : un emprunteur dont le dossier de crédit immobilier était refusé pouvait demander à sa banque de le réexaminer. Il couvrait la résidence principale, la résidence secondaire et l'investissement locatif, et il devait durer jusqu'à la fin de 2024.

Le 16 janvier 2025, la Fédération bancaire française a annoncé que le dispositif ne serait pas reconduit en 2025. Elle expliquait que très peu d'emprunteurs l'avaient utilisé en 2024. Elle n'a pas donné de chiffre précis.

Un refus de prêt reste une décision de la banque, qui est libre de prêter ou non : il n'existe pas de droit au crédit. Mais un refus n'engage que la banque qui le prononce. Une autre banque peut accepter le même dossier.

Pourquoi une banque refuse un dossier

Les motifs les plus fréquents tiennent à quelques règles et à l'appréciation de chaque banque :

• Un taux d'effort trop élevé. Depuis le 1er janvier 2022, le Haut Conseil de stabilité financière limite à 35 % des revenus les mensualités de crédit, assurance comprise. Les banques ne peuvent s'en écarter que pour 20 % de leur production trimestrielle.
• Une durée trop longue. La durée maximale est de 25 ans, portée à 27 ans pour certains achats avec différé (achat sur plan, construction, ancien avec gros travaux).
• Un apport jugé trop faible, qui ne couvre pas les frais de notaire et de garantie.
• Des revenus jugés peu stables ou des incidents sur les comptes.
• Une inscription au fichier des incidents de remboursement (FICP). La banque est tenue de le consulter. Une inscription n'interdit pas d'obtenir un prêt, mais elle conduit souvent à un refus.

Pour savoir si vous êtes fiché, vous pouvez exercer votre droit d'accès à ces fichiers depuis votre espace personnel sur le site de la Banque de France. En cas d'erreur, la rectification se demande à l'établissement qui a procédé à l'inscription.

Le marché au printemps 2025

Ces chiffres de la Banque de France concernent les nouveaux crédits à l'habitat, hors renégociations. La production était de 12,0 milliards d'euros en mars, puis de 12,6 milliards en avril (données corrigées des variations saisonnières). Les taux avaient baissé depuis l'année précédente et la baisse ralentissait.

À Bordeaux, les notaires de la Gironde donnaient environ 4 210 € le mètre carré pour un appartement ancien dans leurs derniers chiffres, ceux de 2024. À ce niveau de prix, les frais de notaire et l'apport comptent beaucoup dans l'étude d'un dossier.

Six pistes pour représenter votre dossier

1. 01Renforcer l'apport. Chaque parent peut donner jusqu'à 100 000 € à chacun de ses enfants sans droits de donation, une fois tous les 15 ans. Un don familial de sommes d'argent est aussi exonéré jusqu'à 31 865 € tous les 15 ans, si le donateur a moins de 80 ans et le bénéficiaire plus de 18 ans.
2. 02Revoir l'assurance emprunteur. Depuis la loi du 28 février 2022 (loi Lemoine), vous pouvez changer d'assurance à tout moment, à garanties équivalentes. Une assurance moins chère réduit la mensualité, donc le taux d'effort.
3. 03Ajuster la durée et le montant. Une durée plus longue baisse la mensualité, dans la limite de 25 ans. Un budget légèrement revu à la baisse peut aussi suffire.
4. 04Mobiliser les prêts aidés. Le prêt à taux zéro complète un autre prêt pour votre résidence principale, sous plafonds de ressources. Le prêt d'accession sociale peut couvrir toute l'opération hors frais de notaire, d'hypothèque et de dossier. Voir notre guide sur le prêt à taux zéro.
5. 05Ajouter un co-emprunteur. Un second revenu, stable et déclaré, améliore le taux d'effort et le reste à vivre.
6. 06Présenter le dossier à d'autres banques. Chaque banque apprécie les profils à sa manière. Un courtier peut présenter le même dossier, mieux préparé, à plusieurs établissements.

Depuis la publication : les règles du HCSF n'ont pas changé. Le rapport annuel du Haut Conseil, de mars 2026, confirme le taux d'effort de 35 %, la durée de 25 ans et la marge de 20 %. Par ailleurs, depuis le 1er janvier 2026, les dons familiaux de sommes d'argent doivent en principe être déclarés en ligne sur impots.gouv.fr, dans le mois qui suit le don.

Que faire dès que la banque dit non

1. 01Demandez à votre conseiller les raisons du refus, par écrit si possible : taux d'effort, apport, revenus, fichier.
2. 02Vérifiez les fichiers de la Banque de France si vous avez un doute sur un incident passé.
3. 03Chiffrez à nouveau le projet avec les leviers ci-dessus, avant de déposer un autre dossier.
4. 04Déposez en parallèle chez plusieurs banques, avec un dossier complet et cohérent.
5. 05Vérifiez la condition suspensive de votre promesse de vente, qui permet de récupérer sans pénalité les sommes versées si le prêt est refusé, à condition de respecter les délais et de fournir les justificatifs prévus.

Si vous préparez un nouveau dossier, notre courtier en crédit immobilier à Bordeaux peut le présenter à plusieurs banques.