Article publié le 18 juillet 2025 sur notre ancien blog de Bordeaux. Les chiffres, les taux et les règles sont ceux de cette date : demandez-nous où ils en sont avant de décider.
Le principe : acheter les murs, louer le terrain
Dans un bail réel solidaire (BRS), un organisme de foncier solidaire (OFS) reste propriétaire du terrain. Vous achetez le logement et vous louez le sol à l'OFS, pour une durée de 18 à 99 ans. Comme le terrain n'est pas payé à l'achat, le prix baisse.
Vous versez chaque mois une redevance à l'OFS, en plus de la mensualité de votre prêt. Le bail est rechargé à sa durée initiale à chaque revente : l'acheteur suivant repart sur la durée complète.
À savoir : la réduction de prix vient de l'absence de terrain, pas d'une aide versée au ménage. Elle est souvent présentée entre 30 et 50 % par d'autres sources. Pour un programme précis, regardez le prix demandé par l'OFS.
Qui peut acheter en BRS
- Vos revenus ne doivent pas dépasser un plafond qui dépend du nombre de personnes du foyer et de la zone. On retient le revenu fiscal de référence de l'année N-2.
- Le logement doit devenir votre résidence principale. Vous le gardez comme tel pendant toute la durée du bail.
- Vous ne devez pas posséder un logement adapté à votre résidence principale, ce qui se vérifie par une déclaration sur l'honneur.
Bordeaux, comme Mérignac et Talence, est classée en zone A depuis l'arrêté du 2 octobre 2023. C'est la zone qui sert aux plafonds de ressources et de prix. Le simulateur public BoRiS donne votre éligibilité pour un logement précis.
Depuis la publication : pour 2026, l'ANIL indique en zone A des plafonds de ressources de 38 844 € pour une personne, 58 057 € pour deux, 76 105 € pour trois et 90 863 € pour quatre. Ils sont revalorisés chaque année. Voir la page de l'ANIL.
La redevance foncière : un coût à ajouter
La loi ne fixe aucun plafond de redevance : chaque OFS décide. D'après le ministère de la Transition écologique, la redevance moyenne en 2023 était de 1,37 € par m² en zone A et de 0,86 € en zone B1, avec de fortes différences d'un organisme à l'autre.
par mois pour un logement de 64 m², avec la redevance moyenne de 2023 en zone A (1,37 € par m²). C'est une moyenne nationale, pas le tarif d'un programme bordelais.
Cette redevance s'ajoute au remboursement de l'emprunt pour les murs. Demandez-la avant de réserver, et vérifiez comment elle est indexée.
Financer son BRS avec le prêt à taux zéro
Le BRS ouvre droit au prêt à taux zéro (PTZ), sous conditions de ressources. Dans le neuf, il est accessible partout, donc à Bordeaux. Dans l'ancien, le PTZ est réservé aux zones B2 et C : il ne finance pas un BRS ancien à Bordeaux, classée en zone A. Pour les offres de prêt émises depuis le 1er avril 2025, la quotité du PTZ en BRS est la quotité standard : de 50 % à 20 % du coût de l'opération, selon vos revenus. Voici les règles en zone A, celle de Bordeaux :
| Tranche | Ressources par part, au plus | Part du PTZ | Différé | Remboursement ensuite |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 25 000 € | 50 % | 10 ans | 15 ans |
| 2 | 31 000 € | 40 % | 8 ans | 12 ans |
| 3 | 37 000 € | 40 % | 2 ans | 13 ans |
| 4 | 49 000 € | 20 % | aucun | 10 ans |
Les ressources sont divisées par un coefficient familial (1 pour une personne, 1,5 pour deux, 1,8 pour trois, 2,1 pour quatre). Le coût de l'opération pris en compte est plafonné : 150 000 € pour une personne, 225 000 € pour deux, 270 000 € pour trois, 315 000 € pour quatre.
de PTZ au maximum pour une personne seule en tranche 1 : 50 % du plafond d'opération de 150 000 €. À cette quotité de 50 %, le PTZ peut dépasser d'un quart au plus le montant des autres prêts d'au moins deux ans qui financent l'achat ; dans les autres tranches, il ne peut pas le dépasser.
Les ressources retenues sont les plus élevées entre le revenu fiscal de référence N-2 et un revenu plancher égal au coût total de l'opération divisé par neuf. Le PTZ se complète par un prêt classique, dont la banque calcule la mensualité.
À la revente et pour les impôts
- Prix de revente encadré : le prix maximum se calcule à partir du prix d'achat initial et d'un indice de l'Insee. Aucun pourcentage fixe de plus-value ne s'applique.
- Acquéreur agréé : l'OFS doit agréer le nouvel acquéreur, qui doit respecter les mêmes conditions de ressources.
- Garantie de rachat : selon la Ville de Bordeaux, l'OFS garantit le rachat du bien en cas de vente et aide à la revente.
- Taxe foncière : vous la payez, avec un abattement de 30 à 100 % si la commune l'a décidé.
- Location : en principe interdite, sauf si le contrat de bail l'a prévue.
Depuis la publication : la page de Service-public sur le PTZ, vérifiée le 15 septembre 2026, décrit toujours les règles des offres émises depuis avril 2025. Voir la page de Service-public.
Où trouver un logement en BRS à Bordeaux
Les programmes en BRS sont commercialisés par l'OFS de Bordeaux Métropole et par plusieurs bailleurs. La Ville de Bordeaux publie sur sa page « Accession sociale à la propriété » la liste de ces contacts. Vérifiez d'abord le plafond de prix et la redevance, puis demandez une simulation de votre prêt.
Pour calculer le prêt complémentaire au PTZ, notre équipe peut vous aider. Voir la page du courtier en crédit immobilier à Bordeaux.
Sources (8)
- ANIL : achat d'un logement en bail réel solidaire
- ANIL : PTZ, offres de prêt émises à compter du 1er avril 2025
- ANIL : plafonds PSLA et BRS pour 2026
- Service-public.gouv.fr : bail réel solidaire
- Service-public.gouv.fr : prêt à taux zéro
- Ministère de la Transition écologique : bail réel solidaire
- Ville de Bordeaux : l'accession sociale à la propriété
- Légifrance : arrêté du 2 octobre 2023 sur le zonage A, B, C
Informations générales, à jour à la date indiquée en haut de page. Elles ne remplacent pas l'avis de votre notaire ou de votre banque sur votre situation.
